ї і дохід на інвестиції збігаються, тобто Ск = i. Це так звана безстрокова (Вічна рента), а при ній відшкодування капіталу не обов'язково, вартість об'єкта не зміниться з часом, періодично отримуваний дохід виражає дохід на складені кошти, а повне відшкодування спочатку вкладених коштів відбувається в момент продажу об'єкта.
У разі, коли вартість об'єкта зменшується за період володіння і повне відшкодування вкладених коштів у момент продажу стає неможливим, частина поточного доходу повинна розглядатися як повернення інвестицій, залишок же складе дохід на інвестиції. У цьому випадку ставка капіталізації (Ск) повинна бути збільшена таким чином, щоб вона давала можливість розрахувати єдину суму вартості активу.
Коли прогнозується зростання вартості активу, то весь поточний дохід і частину виручки від перепродажу становитимуть дохід на інвестиції. Повернення ж інвестицій буде забезпечений за рахунок залишку виручки від перепродажу, тоді ставка капіталізації може бути розрахована шляхом вирахування щорічного відсотка приросту капіталу з ставки доходу на інвестиції (i).
Метод коефіцієнта покриття боргу застосовується у випадках, коли більшість об'єктів нерухомості купуються із залученням позикових коштів, при цьому загальна ставка капіталізації повинна задовольняти вимогам як банку, так і інвестора.
До вимог банку відносяться:
В· отримання прибутку на певному рівні з урахуванням ризику з видачі кредиту та отримання рівних періодичних платежів, що включають виплати по відсотках;
В· погашення основної заборгованості.
До вимог банку відносяться:
В· отримання за період володіння прибутку на вкладений капітал в обсязі, достатньому для виправдання інвестицій з даним рівнем ризику;
В· відшкодування спочатку вкладених коштів.
Коефіцієнт покриття боргу (DCR) являє собою відношення щорічних виплат з обслуговування боргу, що розраховуються з умов самоамортізірующегося кредиту, до чистого операційного доходу.
Даний коефіцієнт ще називається іпотечної постійної і розраховується наступним чином:
DCR =
DS
NOY
де DS - щорічні виплати по обслуговування боргу;
NOY - репрезентативна величина очікуваного чистого доходу;
Іпотечна постійна определя ється за таблицею шести функцій складного відсотка: вона дорівнює сумі ставки відсотка і фактора фонду відшкодування.
Коефіцієнт DCR використовується кредиторами в якості в якості вимоги до кредитованим інвестиційному проекту, якщо останній оцінюється як більш ризикований, ніж інші варіанти кредитування. При використанні цього методу передбачається, що вартість нерухомості за період часу не зміниться або, принаймні, не зменшиться.
За цим методом загальна ставка капіталізації дорівнює добутку коефіцієнта іпотечної заборгованості М, іпотечної пості...
