нання обов'язку прийняти майно [1, ч. 3 п. 1 ст. 527]. Покупець, у такому випадку має право вимагати або відібрання і передачу йому квартири, або відшкодування збитків. Продавець же в такій ситуації має право відмовитися від виконання договору [1, п. 3 ст. 424].
Норма, встановлена ??ст. 527 є диспозитивною: законодавством або договором може бути передбачений інший, у тому числі спрощений порядок передачі. Виходячи з цього, сторони вправі відмовитися від складання передавального акта, обумовивши умова про те, що квартира переходить у власність покупця в момент фактичного надходження у володіння. Або навпаки, момент підписання передавального акта може бути визнаний врученням квартири та виконанням договору.
Цивільний Кодекс не ставить виконання договору продавцем і покупцем в жорстку залежність від державної реєстрації переходу права власності, про що свідчить п. 2 ст. 522 Цивільного Кодексу Республіки Білорусь. Нерухомість може бути передана в будь-який момент - як до, так і після реєстрації. Ухилення продавця від підписання документа про передачу квартири вважається відмовою від виконання зобов'язання передати майно, а ухилення покупця - відмовою від виконання зобов'язання прийняти майно. Які наслідки такого відхилення?
Права покупця в такій ситуації закріплені в п. 2 ст. 433, відсилає до ст. 369 Цивільного Кодексу Республіки Білорусь: покупець має право вимагати передачі йому квартири, або відшкодування збитків. Продавець в такій ситуації має право відмовитися від виконання договору [1, п. 3 ст. 454].
Крім обов'язку прийняти товар, на покупцеві в договорі купівлі-продажу лежить обов'язок оплатити його [1, п. 1 ст. 424]. Оплата здійснюється безпосередньо до або після передачі продавцем квартири [1, п. 1 ст. 456]. Але в договорі може бути передбачено й інше. Зазвичай гроші сплачуються до підписання договору. Іноді рекомендують сплачувати останню частину належних Продавцю грошей тільки після виписки всіх мешканців з продаваної квартири. Але за загальним правилом покупець сплачує відразу всю вартість товару, однак договором може бути передбачено розстрочення платежу. Якщо покупець своєчасно не сплачує передбачену договором суму, продавець має право вимагати її сплати і виплати відсотків за користування чужими грошовими коштами відповідно до ст. 366, а також п. 3 ст. 456 Цивільного Кодексу Республіки Білорусь.
Якщо покупець на порушення договору відмовляється і прийняти та оплатити квартиру, то продавець має право за своїм вибором вимагати оплати або відмовитися від виконання договору [1, п. 4 ст. 456].
Іншою можливістю продавця слід вважати позов про розірвання договору купівлі-продажу квартири у зв'язку з несплатою покупцем майна з підстав, передбачених ст. 420 Цивільного Кодексу Республіки Білорусь («при ??істотному порушенні договору другою стороною»). Але в силу ст. 423 Цивільного Кодексу сторони не вправі вимагати повернення того, що було виконано за зобов'язанням до моменту розірвання договору, якщо інше не встановлено законодавством або угодою сторін. Іншими словами, продавець у цьому випадку не може вимагати від покупця повернення нерухомості в натурі, якщо це не передбачено в законодавстві або договорі. Однак він має право наполягати на відшкодуванні збитків, завданих розірванням договору [1, п. 5 ст. 423], а також не виконанням або неналежним виконанням зобов'язання [1, п. 1 ст. 364]. Виконання буде належним, якщо належним буде його предмет - зокрема, якщо він буде відповідати умові про кількість.
У договорі купівлі-продажу квартири умова про якість зазвичай не обумовлюється в зв'язку зі специфікою предмета договору. Відповідно, «продавець зобов'язаний передати покупцеві товар, придатний для цілей, для яких товар такого роду звичайно використовується» [1, п. 2 ст. 439]. Які права має покупець у разі передачі йому квартири, що не відповідає даним вимогам? У ст. 528 Цивільного Кодексу сказано, що в такій ситуації застосовуються загальні правила про наслідки передання товару неналежної якості, передбачені ст. 445 Цивільного Кодексу. Внаслідок чого виникає таке зобов'язання: покупець має право за своїм вибором вимагати від продавця або відповідного зменшення купівельної ціни, або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків товару (по всій видимості, на ремонт, або на переобладнання), або безоплатного усунення недоліків товару в розумний строк.
У разі ж істотного порушення вимог до якості покупцеві надано право відмовитися від виконання договору купівлі-продажу і зажадати повернення сплаченої за товар грошової суми. Вимагати заміни квартири він не може [1, ст. 528], так як дане майно є індивідуально-визначеним. До істотних порушень вимог щодо якості продаваних квартир слід віднести затемненность, відсутність достатньої обігріву приміщення, зайва вологі...
