p>
? негайно повідомляти заставоутримувача про виникнення загрози втрати або пошкодження предмета іпотеки;
? витребувати предмет іпотеки з чужого незаконного володіння. Заставодержатель має право:
? перевіряти за документами і фактично наявність, розмір, стан, умови збереження предмета іпотеки;
? вимагати від будь-якої особи припинення посягання на предмет іпотеки, загрозливого йому втратою, пошкодженням, іншим погіршенням його стану;
? переважно задовольняти свої вимоги за основним зобов'язанням із страхового відшкодування за втрату або пошкодження предмета іпотеки.
Підставою для звернення стягнення на заставлене майно для задоволення вимог кредитора є: невиконання або неналежне виконання боржником забезпеченого заставою зобов'язання. Якщо у встановлений договором строк зобов'язання не виповнюється боржником за обставинами, за які він відповідає, то кредитор-заставодержатель має право звернути стягнення на заставлене нерухоме майно. Вимоги кредитора задовольняються з вартості нерухомості за рішенням суду.
Для звернення стягнення на заставлене майно заставодержатель подає позовну заяву до суду, в арбітражний суд, третейський суд. Розгляд позовної заяви здійснюється за загальними правилами позовного провадження, встановленими цивільно-процесуальним та арбітражно-процесуальним кодексами РФ.
Задоволення вимоги заставодержателя за рахунок заставленого нерухомого майна без звернення до суду допускається у разі, коли між заставодержателем і заставодавцем укладено нотаріально засвідчене угоду вже після виникнення підстав для звернення стягнення на предмет застави. Однак, якщо при цьому будуть порушені права якоїсь особи, то суд, за позовом цієї особи, може визнати таку угоду недійсною.
Після звернення стягнення настає реалізація заставленого майна. Реалізація проводиться шляхом продажу з публічних торгів у порядку, встановленому процесуальним законодавством. На прохання заставодавця суд має право прийняти рішення про відстрочення продажу заставленого майна на строк до одного року.
Відстрочка не звільняє боржника від виконання своїх обов'язків та відшкодування, які зросли за час відстрочки збитків кредитора і неустойки. У випадках звернення стягнення на майно в судовому порядку початкова продажна ціна закладеного майна визначається рішенням суду. Майно продається особі, який запропонував на торгах найвищу ціну.
Зазвичай вартість закладеної нерухомості перевищує розмір основного зобов'язання. Розмір основного зобов'язання становить, як правило, 70-80% від вартості предмета застави, що повинно забезпечити задоволення вимог кредитора в повному обсязі, вимагаючи відсотки, збитки, витрати.
Якщо після задоволення всіх вимог кредитора в повному обсязі за рахунок суми, вирученої від реалізації заставленого майна, ще залишаються кошти, то вони передаються заставодавцю.
Якщо сума, виручена при реалізації предмета застави, недостатня для покриття вимоги заставодержателя, він має право, за відсутності иною вказівки в законі або договорі, одержати відсутню суму з іншого майна, не користуючись перевагою, заснованим на заставі [ 10, c.66].
В даний час в російській практиці іпотечного кредитування існує три основні схеми надання кредитів для придбання житла: схема кредитування з оформленням Договору застави.
Дана схема була основною при створенні всієї програми іпотечного кредитування. Безсумнівна перевага даної схеми в тому, що вона прямо передбачена законодавством, а саме Федеральним законом «Про іпотеку (заставі нерухомості)».
Клієнт укладає Кредитний договір і договір застави, в його забезпечення, з банком і на умовах банку. При повному погашенні кредиту застава знімається, житло залишається у власності клієнта. При неповерненні кредиту клієнтом банк, після рішення суду, повертає необхідну суму шляхом продажу з публічних торгів, або за згодою заставодавця, не доводячи до суду, реалізує житло через ріелтерську фірму за ціною, що склалася на ринку (з урахуванням відсотків за кредит, штрафних санкцій та інших витрат). Позичальник, що не виконав зобов'язання за кредитним договором, практично не має підстав визнати ту чи іншу угоду недійсною як засіб захисту від позову банку про стягнення (за умови грамотного оформлення договорів кредиту та застави).
Однак недоліком цієї схеми кредитування є те, що проживають в закладеній квартирі залогодатели і члени його сім'ї зобов'язані звільнити квартиру після звернення на неї стягнення тільки при дотриманні одночасно двох умов: квартира була закладена в забезпечення повернення кредиту, виданого на придбання або будівництво цієї квартир...
