и; проживають з заставодавцем члени його сім'ї дали до укладення договору про іпотеку, а якщо вони були вселити в закладену квартиру пізніше - до їх вселення, нотаріально засвідчене зобов'язання звільнити закладену квартиру у разі звернення на неї стягнення (ст.78 Федерального закону Російської Федерації «Про іпотеку (заставі нерухомості) »від 16.07.1998 № 102-ФЗ (з ізм. І доп. від 07.05.2013г.).
схема кредитування з оформленням Договору купівлі-продажу і тристороннього договору за участю Банку, клієнта і ріелтерської фірми.
Справжня схема з відкликання фахівців банків є на сьогоднішній день найбільш реалістичною. У неї є кілька етапів проходження:
- кредит видається ріелтерської фірмі. Полягає Кредитний договір між банком і ріелтерської фірмою (кредит видається фірмі), на цей кредит вона набуває житло за Договором купівлі-продажу з клієнтом і укладає договір застави з банком на дане житло (на забезпечення Кредитного договору). Якщо фірма «дочірня», то для скорочення витрат, договір застави можна не реєструвати. Фірма коштами клієнта повертає кредит і відсотки по ньому. При повному погашенні кредиту втрачає чинність договір застави, потім - Договір купівлі-продажу і клієнт знову стає господарем житла. Якщо клієнт не повернув кредит, то ріелтерська фірма реалізує житло на ринку нерухомості і повертає кредит;
- кредит видається клієнту. Полягає Кредитний договір між банком і клієнтом (кредит видається клієнту), при цьому одночасно укладається Договір купівлі-продажу житла між клієнтом і ріелтерської фірмою, а вона виступає заставодавцем за Договором застави в забезпечення Кредитного договору. Клієнт повертає кредит і відсотки по ньому безпосередньо в банк. При повному погашенні кредиту втрачає чинність Договір застави, потім - Договір купівлі-продажу і клієнт знову стає господарем житла. Якщо клієнт не повернув кредит, то (відповідно до умов договору застави) ріелтерська фірма реалізує житло на ринку нерухомості і повертає кредит. У даному випадку можна укласти Договір доручення між банком і ріелтерської фірмою на реалізацію в разі необхідності закладається житла. Позитивним у даній схемі є наступне. Знаходження квартири у власності пов'язаної ріелтерської фірми гарантує, що в разі необхідності її реалізації квартира буде вільна від зобов'язань і не впаде в ціні. Продаж квартири може бути здійснена порівняно швидко. Ризик визнання угоди купівлі-продажу недійсною за позовом позичальника незначний, так як угода реально спрямована на створення відповідних їй правових наслідків, а використання векселя як засобу платежу широко застосовується в цивільному обороті. Цей ризик буде знижений, якщо ціна продажу квартири позичальником ріелтору буде наближена до ринкової.
- схема іпотечного кредитування, розроблена Центральним Банком Росії, через випуск банками іпотечних облігацій.
Дана схема полягає в наступному:
? клієнт бере в банку іпотечний кредит і закладає нерухомість з оформленням заставної, яка переходить до банку;
? банк випускає іпотечні облігації, які працюють на вторинному ринку (для цього необхідно жорстко закріпити за іпотечними облігаціями заставне забезпечення нерухомістю, при продажу облігації права на заставу повинні будуть переходити до нового власника автоматично);
? на виручені від реалізації облігації кошти банк може видати черговий іпотечний кредит і т.д .;
? клієнт гасить кредит банку, а банк гасить відповідну облігацію її нинішньому держателю;
? іпотечні облігації, у разі банкрутства банку-емітента, не включатимуться в конкурсну масу, і нерухомість переходить у власність інвесторів (нинішніх володарів облігацій), або її господареві при повному погашенні їм облігації [35, c.12].
Заставна - це документ, що засвідчує право тимчасової передачі власності від боржника-позичальника до банку-кредитору в якості забезпечення оплати боргу (позики). Передане право втрачає силу, якщо борг погашається повністю у встановлений термін. Таким чином, особа, яка видала заставну, продовжує фізично володіти предметом заставної, але право власності належить банку до погашення іпотечного кредиту. Заставна повинна бути нотаріально посвідчена і підлягає державній реєстрації. Договір про іпотеку набирає чинності з моменту реєстрації заставної, і даний час не існує єдиного порядку реєстрації заставної. У Росії така реєстрація проводиться: по земельних ділянках - в територіальних органах комітету РФ по земельних ресурсів та землеустрою; по житлових будинках і квартирах - в Бюро технічної інвентаризації району (міста); по підприємству - в органі, що здійснює реєстрацію цього підприємства, по іншому нерухомому майну - в органі, провідному реєстрацію цього майна. На реєстрацію іпотеки под...
