овами заборгованість за кредитами, то максимальний розмір кредиту, що надається визначається з урахуванням даного зобов'язання.
У разі позитивного рішення позичальник укладає кредитний договір з кредитором на покупку обраної житлової нерухомості. У договорі про іпотеку мають бути зазначені предмет іпотеки, його оцінка, істота, розмір і терміни виконання зобов'язання, забезпечуваного іпотекою.
Після укладення договору про іпотеку, банк, як правило, вимагає, щоб позичальник вніс певний початковий внесок, розмір якого може коливатися в залежності від існуючого законодавства і економічний ситуації.
Банк-кредитор зацікавлений у тому, щоб цей внесок був якомога більше, тому чим більше перший внесок, тим менш ризикована угода і сам кредит. В даний час в Росії передбачається, що початковий внесок повинен становити як мінімум 30% від вартості квартири, що купується, а на 70% позичальник може взяти кредит.
Один з найважливіших способів забезпечення виконання зобов'язань являє собою заставу. Так як іпотека є різновидом застави, то на неї поширюються основні положення, що до застави в цілому. Заставою може бути забезпечена дійсна вимога, зокрема випливає з договору позики, в т.ч. банківської позики, договорів купівлі-продажу, майнового найму, перевезення вантажів та інших договорів. Застава проведений від забезпечуваного нею зобов'язання.
Існування прав заставодержателя знаходиться в залежності від долі забезпечуваного заставою зобов'язання. Взагалі право застави, в т.ч. застави нерухомості, припиняється в наступних випадках:
? при виконанні забезпеченого заставою зобов'язання;
? при загибелі заставленого майна;
? при закінченні терміну дії права, що становить предмет застави;
? при переході прав на предмет застави та заставодержателю;
? в інших випадках, передбачених законом [3, c. 9].
При забезпеченні виконання зобов'язання заставою нерухомості необхідне укладення договору іпотеки, який називає певний зміст і форму. У договорі повинні бути вказані такі істотні умови:
? предмет застави, його характеристика (найменування, якісні та кількісні ознаки);
? вартість або оцінка застави, що визначаються угодою сторін. Оцінка заставленого майна може бути переглянута, що оформляється складання додаткової угоди до договору;
? істота забезпеченого заставою зобов'язання. Якщо заставою нерухомості забезпечується зобов'язання, що виникло з договору банківської позики; то в договорі yкaзивается, хто є позикодавцем, хто позичальником;
? розмір забезпеченого заставою вимоги (наприклад, розмір позики, відсотки за користування кредитом);
? терміни виконання зобов'язання (наприклад, термін погашення кредиту та сплати відсотків за договором банківської позички).
Недотримання форми договору про платіж або обов'язку реєстрації договору тягне його недійсність. Права та обов'язки у сторін за недійсним договором не виникають.
Якщо за недійсним договором майно передано в «заставу», то власник речі вважається незаконним власником.
Недійсність договору іпотеки не впливає на долю основного зобов'язання, яке передбачалося забезпечити заставу.
Укладення договору веде до встановлення правових зв'язків між його учасниками, тобто до встановлення, зміни або припинення цивільних прав та обов'язків. Права та обов'язки заставодавця і заставодержателя визначені Законом РФ «Про заставу» [31, c.42].
Заставодавець вправі самостійно розпоряджатися отриманими від використання предмета іпотеки плодами, продукцією, доходами, якщо закладений не передбачений інший порядок. За згодою заставодержателя заставодавець має право розпоряджатися предметом іпотеки: передавати майно у господарське відання, здавати в оренду, якщо це не обмежено законом.
Для переходу предмета іпотеки за заповітом згоди заставоутримувача не потрібно, у разі загибелі, пошкодження предмета іпотеки або припинення права власності на нього на підставі закону, вилучення за рішенням суду, заставодавець має право в розумний строк відновити предмет застави чи замінити його за згодою заставодержателя іншим нерухомим майном.
Заставодержатель зобов'язаний, якщо інше не передбачено договором:
? страхувати за свої рахунок від ризиків втрати і пошкодження предмет іпотеки в повній його вартості;
? вживати заходів, необхідних для забезпечення збереження предмета іпотеки, в т.ч. для захисту його від зазіхань і вимог з боку третіх осіб;
