Зміст:
Глава 1 Оренда нерухомості в Цивільному праві: особливості правового регулювання. 2
Глава 2 Укладення договору оренди нерухомості. Проблеми реєстрації. 3
Глава 3 Розірвання договору оренди нерухомого майна. 9
Глава 4 Особливості оренди будівель і споруд. 12
Глава 5 Особливості оренди підприємств. 16
Список використаної літератури 20
Глава 1 Оренда нерухомості в Цивільному праві: особливості правового регулювання.
Два параграфа глави 34 ЦК РФ містять спеціальні правила щодо такої нерухомості, як будівлі і споруди, а також підприємства як майнового комплексу. Однак єдиної договірної моделі і відповідно єдиних законодавчих вимог щодо оренди всіх об'єктів нерухомості не передбачено. До нерухомості, особливості правового регулювання оренди якої не передбачені в спеціальних параграфах, застосовні "Загальні положення про оренду" (& 1 глави 34 ЦК); наприклад: особливості здачі в оренду земельних ділянок та інших відокремлених природних об'єктів можуть бути встановлені законом (п. 2 ст.607); договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації якщо інше не передбачено законом (п.2 ст. 609 ЦК). Важко сказати чим викликана необхідність застосування такої схеми правового регулювання оренди (наприклад, стосовно до купівлі-продажу у ЦК встановлені спеціальні правила, регламентують правовідносини, пов'язані з купівлею-продажем всякого нерухомого майна ). p> Аналізуючи норми ЦК регулюють питання оренди нерухомості по суті, можна виділити два загальних принципу на яких побудовані ці положення. По-перше це принцип свободи договору, який проявляється, зокрема, в тому, що число імперативних норм, пов'язаних з змістом договору оренди нерухомості, вкрай незначно. Вони в основному відносяться до форми договору та необхідності його державної реєстрації. По-друге, при регулюванні оренди нерухомості не проводиться ідея захисту "Слабкої сторони", як це зроблено відносно житлового найму, а послідовно здійснюється ідея захисту прав кредитора у зобов'язанні, в якості якого в конкретній ситуації може виступати як орендодавець, так і орендар. Такий підхід дозволяє встановити справедливий баланс інтересів сторін договору, що не наказуючи в той же час жорстких рамок змісту їх договірних відносин.
Зрозуміло нормами ЦК регулювання оренди нерухомості не вичерпується. Правила ГК РФ про реєстрації договорів оренди нерухомого майна конкретизуються в Федеральному законі від 21 липня 1997 р. № 122 "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "і в прийнятих у його розвиток актах. Крім того, відповідно до ст. 607 ЦК РФ законом можуть бути встановлені окремі особливості оренди відокремлених природних об'єктів, а згідно ст. 610 ГК РФ - максимальні граничні строки договору оренди для окремих видів оренди та оренди окремих видів майна. Прийняття будь-яких інших спеціальних нормативних актів, що регулюють орендні відносини ГК РФ не передбачає.
Глава 2 Укладення договору оренди нерухомості. Проблеми реєстрації. br/>
Як і у випадку з іншими договорами, предметом яких є нерухомість, до оренди нерухомості застосовуються підвищені вимоги, пов'язані з формалізацією договору. Договір оренди будівлі (споруди) укладається у письмовій формі шляхом складання єдиного документа, підписаного сторонами, причому недотримання зазначеної форми тягне недійсність договору.
На сьогодні це єдина вимога щодо форми договору, проте в літературі висловлюються судження щодо необхідності введення обов'язкового нотаріального посвідчення договорів оренди нерухомості. [1] При цьому пропонується замінити реєстрацію обов'язковим нотаріальним посвідченням яке не тільки простіше, але і пов'язане з "консультаційними функціями які здійснює нотаріус ".1 Однак така заміна представляється неможливою оскільки тільки система державної реєстрації забезпечує ведення єдиного державного реєстру всіх об'єктів нерухомості, що має надзвичайно важливе значення для майнового обороту. Поєднання ж реєстрації та нотаріального посвідчення ляже додатковим тягарем на учасників майнового обороту. Нарешті твердження про те, що система державної реєстрації не сполучена з консультаційними функціями, і що це тягне за собою необхідність залучення адвокатів, ніяк не може служити підставою для введення "поголовного" примусової та обов'язкової нотаріального посвідчення всіх угод з нерухомістю. Зрештою, якщо учасники майнового обороту побажають отримати консультаційну допомогу саме від нотаріуса (а не від адвоката), вони мають право передбачити для своєї угоди обов'язкову нотаріальну форму (п. 2 ст. 163 ЦК). p> Іншим істотною умовою договору оренди нерухомості є ціна (дане твердж...
