ення відноситься тільки до оренди будівель (споруд) та підприємств). Згідно з п. 1 ст. 654 ЦК при відсутності умови про розмір орендної плати договір вважається неукладеним. При цьому сторони можуть домовиться про різні формах орендної плати, головне, щоб зустрічну надання орендаря мало б у договорі грошову оцінку, що дозволяло б говорити про наявність угоди сторін щодо розміру орендної плати. p> І все ж ні форма, ні умова про ціну не викликають стільки суперечок в теорії та практиці як питання про державну реєстрацію договорів оренди нерухомості. Тут виникає відразу кілька проблем. p> перше піднімається питання про те що ж власне слід реєструвати: договір оренди нерухомого майна, право оренди або і те й інше. Сама ідея реєстрації права оренди виникла після прийняття закону "Про державну реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним ", в якому передбачається реєстрація права оренди (п. 1 ст. 26 Закону) поряд з договором оренди (п. 3 ст. 26 Закону). При цьому виходячи з буквального тлумачення Закону право оренди нерухомості має реєструватися незалежно від строку на який укладено договір. Це фактично зводить нанівець положення п.2 ст. 651 ЦК дозволяє не реєструвати договори оренди нерухомості укладені на термін менше року. Природно, що з таким розумінням положень закону не згодні не тільки бухгалтери та керівники підприємств, а й багато юристи. Наприклад, В. В. Витрянский вважає сама згадка права оренди в Законі про реєстрацію "технічної помилкою законодавця". [2] Існує і протилежна точка зору. О. Гутников вважає що вимога про реєстрацію права оренди введено навмисно, при цьому "державна реєстрація є єдиним доказом зареєстрованого права "(п. 2 ст. 2 Закону про реєстрацію) та відхід від неї тягне зрозумілі негативні наслідки. [3] Не думаю що законодавець здійснював "Технічну помилку" виносячи фразу "реєстрація права оренди" в назву 26 статті Закону. Однак визнавати будь-яку залежність договору оренди нерухомості від реєстрації права оренди означає йти проти ГК відповідно до п. 3 ст. 433 якого договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Отже право оренди має реєструватися, але його реєстрація не повинна впливати на долю договору. Вищий Арбітражний Суд в інформаційному листі від 16 лютого 2001 року № 59 "Огляд практики вирішення спорів пов'язаних з застосуванням Федерального Закону Про реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним "розглянув це протиріччя і дійшов висновку, що" положення ЦК не передбачають обов'язкової реєстрації права оренди нерухомого майна. Тому реєстрація породжуваного договором оренди нерухомого майна обтяження речових прав орендодавця на нерухоме майно правами орендаря проводиться на підставі статті 26 Закону про державну реєстрацію тільки при реєстрації самого договору оренди нерухомого майна ". Таким чином право оренди будівель і споруд укладеної на термін менше року не підлягає реєстрації, при укладенні ж договору на термін більше року він реєструється разом з правом оренди.
Ще один питання, довгий час викликав суперечки як у практиків так і у теоретиків: державна реєстрація договору оренди нежитлових приміщень. Справа в тому що правило, що виключає необхідність державної реєстрації договорів, укладених на термін менше одного року, розташоване в ГК у спеціальному параграфі, регулюючому оренду будівель і споруд, і ніде в законодавстві не згадується про поширення правил цього параграфа на оренду нежитлових приміщень. Така ситуація склалася тому, що в період, коли розроблявся і приймався новий ЦК, нежитлові приміщення всередині будівель не визнавалися об'єктом нерухомості; з цієї причини угоди з нежитловими приміщеннями (у тому числі договори про їх оренду) не вимагали державної реєстрації. Закон "Про державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним " включив нежитлові приміщення до переліку об'єктів нерухомості. В результаті тепер правовідносини, пов'язані з орендою нежитлових приміщень, охоплюються загальними положеннями про оренду, що стосуються нерухомого майна, а саме правилом про тому що договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Як вже зазначалося, інше встановлено законом щодо договорів оренди будівель і споруд тривалістю менше року (п. 2 ст. 651 ЦК), однак це спеціальне правило не торкається договорів оренди нежитлових приміщень. Деякі юристи у своїх теоретичних роботах намагалися обійти це обмеження. Наприклад, І. Ісрафілов вважає що нежитлові приміщення взагалі не є окремими об'єктами орендних правовідносин, оскільки "вони вже об'єднані під загальним значенням" будівля "" і до них слід застосовувати всі норми, що регулюють оренду будівель. [4] Такий підхід міг би стати виходом з ситуації, однак застосування наприклад статті 654 ЦК про недійсність договору в якому немає умови про ціну до оренди нежитлових приміщень, а також деяких інших норм & 4 г...
