агатоквартирного будинку
ЦК встановлює режим спільної часткової власності на спільне майно багатоквартирного будинку. Більш детально дані відносини врегульовані в нормах глави 6 ЖК. При аналізі цих норм, можна помітити їх суттєві відмінності від загального регулювання права часткової власності, що обумовлено специфікою об'єкта регулювання. У зв'язку з цими принциповими відмінностями, ряд авторів пропонує відмовитися від віднесення даних відносин до категорії спільної часткової власності, а виділити самостійний вид спільної власності, яку можна охарактеризувати як «загальна неподільна часткова власність».
Під багатоквартирним будинком розуміється сукупність двох і більше квартир, що мають самостійні виходи або на земельну ділянку, що прилягає до житлового будинку, або в приміщення загального користування в такому будинку. Ст. 289 ЦК встановлює, що власнику квартири в багатоквартирному будинку поряд з належним йому приміщенням, займаним під квартиру, належить також частка у праві власності на спільне майно будинку. ЖК розширює коло суб'єктів, що мають права на спільне майно багатоквартирного будинку, включаючи в нього власників будь-яких приміщень (ст. 36 ЖК), як житлових так і нежитлових.
Склад спільного майна багатоквартирного будинку визначається різним чином в ГК і РК. Норма ст. 290 ГК до загального майна відносить загальні приміщення будинку, несучі конструкції будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири. Ст. 36 ЖК конкретизує зазначений перелік, доповнюючи його земельною ділянкою з елементами озеленення та благоустрою, на якій розташовано багатоквартирний будинок, а також призначеними для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку і розташованими на даній ділянці об'єктами. Важливими ознаками спільного майна є те, що воно не є частиною приміщень і, отже, не належить конкретному власнику, і те, що воно призначене для обслуговування більше одного приміщення. Крім того, ст. 36.1 ЖК встановлює права власників приміщень на частку грошових коштів, що знаходяться на спеціальному рахунку, призначених для проведення капітального ремонту спільного майна, сформованих за рахунок внесків на капітальний ремонт та інших джерел.
Відносини з придбання власниками приміщень права власності на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок, врегульовані ФЗ від 29 грудня 2004 р №189-ФЗ «Про введення в дії ЖК РФ». Ст. 16 Закону встановлює, що якщо земельний ділянку сформований до введення в дію ЖК і відносно нього проведено державний кадастровий облік, то земельна ділянка переходить безкоштовно у спільну часткову власність власників приміщень. При цьому спеціального рішення органів державної влади або місцевого самоврядування про надання цієї земельної ділянки у власність та державної реєстрації переходу права власності на нього не потрібно. Якщо земельна ділянка не сформований до введення в дію ЖК, особа, уповноважена загальними зборами власників приміщень, (або будь-яке інше особа, яка є власником приміщення в багатоквартирному будинку) має право звернутися до органів державної влади чи органи місцевого самоврядування із заявою про формування земельної ділянки. Після формування земельної ділянки та проведення його державного кадастрового обліку земельну ділянку переходить безкоштовно у спільну часткову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Розміри частки у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку кожного власника приміщення прямо пропорційні розміри загальної площі належного йому приміщення. Ст. 15 Закону №189-ФЗ передбачає можливість збереження дії рішення загальних зборів власників приміщень або іншої угоди всіх учасників часткової власності на спільне майно, що встановлює інший порядок визначення часток у праві на спільне майно, якщо таке рішення було прийнято до набрання чинності зазначеного ФЗ.
Частка у праві власності на спільне майно слід долю права власності на приміщення. Таким чином, при придбанні приміщення в багатоквартирному будинку до набувача переходить частка у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку, рівна частці попереднього власника цього приміщення. Умови договору про те, що перехід права власності на приміщення не супроводжується переходом частки у праві власності на спільне майно, є нікчемною.
З правової природи частки випливають особливості її правового режиму. Закон прямо забороняє здійснення виділу в натурі або відчуження частки у праві власності на спільне майно, вчинення будь-яких інших дій, що тягнуть за собою передачу цієї частки окремо від права власності на приміщення. Незважаючи на відсутність прямої заборони, передбачається, що власник не вправі вимагати надання в його...
