сті. Ці питання надзвичайно актуальні з тієї точки зору, що приватизація державної і муніципальної власності є важливою складовою частиною економічної політики, розвитку суб'єктів господарювання, поглиблення відносин власності. Продаж об'єктів нежитлового фонду забезпечує значну частку надходжень коштів від приватизації до бюджету. p> Слід зазначити, що операції купівлі-продажу об'єктів нерухомості, що здійснюються в процесі приватизації, зачіпають первинний ринок нерухомості і регулюються нормативно-правовими актами, затверджуються Законодавчими Зборами Санкт-Петербурга, урядом суб'єкта Федерації, і в той же час повинні враховувати основні тенденції, як на вторинному ринку продажу, так і оренди нежитлових приміщень. Необхідно враховувати різні правові аспекти, пов'язані з правом власності, правом господарського відання, оперативного управління, постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою, довірчого управління, правом оренди, іпотекою, сервитутами. p> Порядок продажу об'єктів нерухомості в Санкт-Петербурзі здійснюється на підставі Положення про порядок надання об'єктів нерухомості та майнових прав на них на інвестиційних умовах, затвердженого розпорядженням губернатора від 03.06.94 № 585-р. Надання на інвестиційних умовах (продаж) об'єктів або майнових прав на них проводиться як за результатами інвестиційних торгів, так і цільовим призначенням. Надання об'єктів нерухомості та майнових прав на них цільовим призначенням проводиться у виняткових випадках, визначених розпорядженням губернатора Санкт-Петербурга від 04.04.97 № 283-р. p> Комітет з управління міським майном Санкт-Петербурга укладає з інвестором договір, що визначає майнові відносини сторін та їх взаємні зобов'язання. p> Основні напрямки продажу і договірних відносин:
В· відчуження будівель нежитлового та житлового фондів на умовах реконструкції, капітального ремонту та завершення будівництва;
В· надання будівель житлового та нежитлового фонду та земельних ділянок на інвестиційних умовах;
В· надання інвесторам права участі в акціонерних товариствах і товариствах, внеском міста в які є будівлі житлового та нежитлового фонду, земельні ділянки або права користування ними. p> Розпорядженням губернатора Санкт-Петербурга від 08.07.97 № 678-р затверджено Регламент підготовки інвестиційно-тендерної документації на продавані об'єкти нерухомості та Перелік інвестиційно-тендерної документації. У Перелік інвестиційно-тендерної документації включаються попередні висновки галузевих і територіальних органів Адміністрації про принципову можливість розміщення об'єкта інвестицій, узагальнена інформація, необхідна для розробки передпроектних пропозицій. Орієнтовний розрахунок вартості реалізації проекту входить складовою частиною в пояснювальну записку до інвестиційного проекту. Пунктом 5 Переліку інвестиційно-тендерної документації передбачений звіт про ринкову вартості об'єкта інвестицій. p> Подальшим розвитком нормативно-законодавчої бази в області продажу об'єктів нерухомості став Закон Санкт-Петербурга від 30.07.98 № 191-35 В«Про інвестиції в нерухомість Санкт-ПетербургаВ», який визначає права та обов'язки інвесторів у процесі здійснення інвестиційної діяльності, порядок їх взаємодії з виконавчим органом державної влади, а також права та обов'язки виконавчого органу державної влади Санкт-Петербурга. Торги, відповідно до ст. 17 Закону, є відкритими за складом учасників і проводяться у формі аукціону або конкурсу. При цьому аукціон може бути закритим за формою подачі пропозиції за ціною. Переможцем аукціону за рішенням аукціонної комісії визнається особа, запропонувала найвищу ціну за предмет торгів. Переможцем конкурсу визнається особа, що запропонувала за висновком конкурсної комісії кращі умови (Участь у розвитку інфраструктури, архітектурно-планувальні рішення і ін.) p> Поряд із законодавчим регулюванням інвестицій в нерухомість, включаючи вартісні відносини по об'єкту інвестування, законодавець регулює орендні відносини, включаючи порядок визначення орендної плати на об'єкти нерухомості. Законом Санкт-Петербурга від 18.09.97 № 149-51 В«Про порядок визначення орендної плати за нежитлові приміщення, орендодавцем яких є Санкт-Петербург В»(в редакції закону від 22.07.98 № 183-30) передбачено визначення орендної плати на підставі її ринкової вартості із застосуванням методів масової та індивідуальної оцінки. p> Масова оцінка - це метод оцінки ринкових вартісних характеристик об'єктів нерухомості, що базується на обліку основних характеристик об'єктів і використовує методи статистичної обробки інформації про ринкові вартісні характеристики реальних об'єктів нерухомості. Ставка орендної плати за користування об'єктом В«нежитлового фонду визначається як ринкова ставка, помножена на коефіцієнт соціальної значущості. У законі передбачена угруповання орендарів по 33 видам діяльності з диференціацією розміру коефіцієнта ...
