ента Російської Федерації від 10 червня 1994 р. № 1181 В«Про заходи щодо забезпеченню добудови незавершених будівництвом житлових будинків В»[28] було встановлено, що незавершені будівництвом жилі будинку, що знаходяться у федеральній власності, в тому числі у повному господарському віданні підприємств та оперативному управлінні організацій та установ, будівництво яких припинено або призупинено у зв'язку з відсутністю протягом поточного року необхідного фінансування з федерального бюджету, підлягали передачі для завершення будівництва або продажу на інвестиційних і комерційних конкурсах з метою забезпечення якнайшвидшої добудови житлових будинків та забезпечення громадян житлом.
Указом Президента РФ від 16 травня 1997 р. № 485 В«Про гарантії власникам об'єктів нерухомості в придбанні у власність земельних ділянок під цими об'єктами В»[29] передбачено, що при приватизації об'єктів незавершеного будівництва можлива реєстрація прав власності на такі об'єкти, якщо заявник представить документи, які підтверджують придбання даного об'єкта, право користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, дозвіл на виробництво будівельних робіт, а також опис об'єкта незавершеного будівництва. Право придбання у власність земельних ділянок, у яких розташовані раніше приватизовані будівлі, будівлі, споруди, приміщення, об'єкти незавершеного будівництва, в першу чергу мають фізичні та юридичні особи, які стали власниками відповідних об'єктів нерухомості.
Офіційна позиція судової практики з питання про можливість віднесення об'єктів незавершеного будівництва до нерухомого майна знайшла відображення в постанові Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. № 8 В«Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав В»[30]. Дана постанова містить у собі роз'яснення, згідно з яким за змістом ст. 130 ЦК і ст. 25 Закону про державну реєстрацію, незавершені будівництвом об'єкти, які не є предметом чинного договору будівельного підряду, відносяться до нерухомого майна. Тому при вирішенні спорів про право власності на незавершені будівництвом об'єкти судам необхідно керуватися нормами, що регулюють правовідносини власності на нерухоме майно та укладення угод з ним, з урахуванням особливостей, встановлених для виникнення права власності на незавершені будівництвом об'єкти і розпорядження ними.
На наш погляд, позиція судової практики найбільшою мірою відповідає природі об'єктів незавершеного будівництва. Дійсно, якщо об'єкт незавершеного будівництва є предметом чинного договору будівельного підряду, то в цьому випадку про нього не можна говорити не тільки як про об'єкт нерухомого майна, а й як про об'єкт речових прав: він є об'єктом зобов'язання, що випливає з договору будівельного підряду, і заміна сторін цього зобов'язання (замовника і підрядника) можлива лише за правилам поступки прав вимоги і переведення боргу за зобов'язаннями.
Інша справа, якщо зобов'язання з яких-небудь причин припинено. У цьому випадку незавершене будівництво стає об'єктом речових прав і об'єктом майнового обороту. При цьому об'єкт незавершеного будівництва має всі ознаки нерухомого майна: він нерозривно пов'язаний із земельною ділянкою та його переміщення без невідповідного збитку цільовим призначенням неможливо. Тому всі угоди з таким об'єктом незавершеного будівництва можливі лише з дотриманням вимог, що пред'являються до нерухомого майна.
Ілюстрацією до сказаного може служити приклад з арбітражно-судової практики, яка виходить з того, що незавершений будівництвом об'єкт як об'єкт нерухомості може бути предметом договору купівлі-продажу, а право власності на нього виникає з моменту державної реєстрації.
Прокурор пред'явив позов в інтересах Ощадбанку Росії про визнання недійсним договору купівлі-продажу незавершеного будівництвом об'єкта. Договір був укладений між акціонерним суспільством і товариством з обмеженою відповідальність.
У обгрунтування позову прокурор зазначив, що відділення Ощадбанку придбало у акціонерного товариства незавершений будівництвом об'єкт за Договором купівлі-продажу. Об'єкт переданий за приймально-здавальною акту, оплачений покупцем. Проте перехід права власності не зареєстрований, оскільки комітет з земельних ресурсів відмовився провести таку реєстрацію. Незважаючи на наявність вказаного договору, акціонерне товариство продало цей же об'єкт товариству з обмеженою відповідальністю.
При розгляді даного спору виникло питання про те, чи може бути предметом договору купівлі-продажу незавершений будівництвом об'єкт нерухомості і чи підлягає реєстрації перехід права власності. Вищий Арбітражний Суд РФ оцінив ситуацію таким чином.
У Відповідно до ст. 129 ЦК об'єкти цивільних прав можуть вільно відчужуватися, як...
