від обмежень, що накладаються на оборот земель, використовуваних під забудову. Оборот же земель заповідників, заказників та інших особливо охоронюваних природних територій повинен бути практично виключений В»[21].
Самостійними об'єктами нерухомості визнаються також ділянки надр та відокремлені водні об'єкти. Вони є нерухомістю в силу їх природних фізичних властивостей, а не тому, що складають єдине ціле із земельною ділянкою. В іншому випадку було б неможливо встановлення права власності на надра незалежно від права власності на землю [22]. Особливість такого роду об'єктів полягає в тому, що стосовно них діє презумпція державної власності: відповідно до п. 2 ст. 214 ЦК природні ресурси, не перебувають у власності громадян, юридичних осіб або муніципальних утворень, є державною власністю. Таким чином, зазначені об'єкти в принципі не можуть визнаватися безгоспними.
Що стосується правового регулювання обороту вказаних об'єктів нерухомості, то не можна не погодитися з О.М. Козир, яка зазначає: В«Оскільки в Росії зберігається виключне право державної власності на надра, а передача їх у користування здійснюється на підставі адміністративного акта-ліцензії, говорити всерйоз про цивільному обороті цього виду об'єктів представляється передчасним В»[23].
Такі об'єкти нерухомості, як ліси і багаторічні насадження відносяться до нерухомого майну в силу їх нерозривному зв'язку із землею та неможливості переміщення без невідповідного збитку їх призначенню. Разом з тим від договорів продажу зазначених об'єктів як нерухомого майна (тобто з переходом відповідних прав на земельну ділянку) слід відрізняти угоди, за якими ліс і багаторічні насадження реалізуються як рухоме майно, коли продається, наприклад, В«ліс на кореніВ» або зрубані дерева. В останньому випадку норми ЦК про продажу нерухомості не підлягають застосуванню, а відповідні договори укладаються за правилами продажу рухомого майна.
Будинки й споруди також є об'єктами нерухомого майна за ознаками нерозривному зв'язку із землею та неможливості в силу цього їх переміщення без невідповідного збитку їх призначенню.
Право власності на будівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації (ст. 219 ЦК). Дана норма ГК викликала в юридичній літературі дискусії щодо належності до нерухомого майна будівель і споруд, не завершених будівництвом (об'єктів незавершеного будівництва).
На думку деяких авторів, відсутність обов'язкової державної реєстрації об'єктів незавершеного будівництва породжує сумніви в їх юридичною природі як нерухомості. Це означає, що до державної реєстрації знову створюване майно не може вважатися нерухомим [24].
Позиція зазначених авторів не змінилася і після введення в дію Федерального закону В«Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з нимВ» від 21 липня 1997 [25] (Далі - Закон про державну реєстрацію), згідно з яким у випадку необхідності здійснення операції з об'єктом незавершеного будівництва право на зазначений об'єкт нерухомого майна реєструється на підставі документів, що підтверджують право користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, у встановлених випадках на підставі проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва (п. 2 ст. 25). Наприклад, по мені-нію О.М. Козир, завдання подібної інформації - лише забезпечити юридичну чистоту угоди з таким об'єктом, якщо об'єкт для завершення його будівництва повинен бути відчужений іншій особі. Про це свідчить і використання в Законі нетипового для законодавчого акту терміна В«необхідність здійснення угоди В», що орієнтує на нестандартну ситуацію. В«Загальним же правилом Закону про реєстрації,-пише О.М. Козир, - залишається реєстрація права на знову створений об'єкт нерухомого майна на підставі документів, що підтверджують факт його створення (п. 1 ст. 25) В»[26].
На думку інших авторів, незавершене будівництво слід розглядати в якості особливого об'єкта нерухомості зі спеціальним правовим режимом ". Така позиція знайшла підтвердження в численних правових актах, прийнятих до введення в дію Закону про державну реєстрацію, а також сприйнята судовою практикою. Наприклад, відповідно до постанови Уряду РФ від 3 лютого 1992 р. № 59 В«Про заходи щодо продажу незавершених будівництвом об'єктів В»[27], починаючи з 1992 р. незавершені будівництвом об'єкти, що споруджуються за рахунок республіканського бюджету Російської Федерації і коштів державних підприємств, що знаходяться у федеральній власності, не забезпечені фінансуванням і матеріально-технічними ресурсами, необхідними для їх завершення в нормативні терміни, підлягали реалізації з відкритих торгів (як об'єкти нерухомості) підприємствам, організаціям, громадянам та іноземним інвесторам.
Указом Презид...
