етод Еллвуда, відображаючи ту ж логіку, використовує співвідношення коефіцієнтів прибутковості і часткові співвідношення інвестиційних складових.
Традиційний метод. У цьому методі враховується, що інвестор і кредитор очікують отримати дохід на свої вкладені кошти і повернути їх. Ці інтереси повинні бути забезпечені загальним доходом на всю суму інвестицій і продажем активів в кінці терміну інвестиційного проекту. Величина необхідних інвестицій визначається як сума поточної вартості грошового потоку, що складається з власного капіталу інвестора і поточного залишку боргу. p> Поточна вартість грошового потоку інвестора складається з поточної вартості періодичних грошових надходжень, збільшення вартості активів власного капіталу в результаті амортизації кредиту. Вартість поточного залишку боргу дорівнює поточної вартості платежів з обслуговування кредиту за термін, що залишився, дисконтованих за ставкою відсотка.
Розрахунок вартості в традиційній техніці проводять у три етапи.
Етап 1. Визначення поточної вартості регулярних потоків доходу:
- складається звіт про доходи та витрати для прогнозного періоду, при цьому суми з обслуговування боргу розраховуються виходячи з характеристик кредиту - норми відсотка, терміну повної амортизації та умов погашення, величини кредиту та періодичності платежів з погашення кредиту;
- визначаються грошові потоки власних коштів;
- розраховується норма прибутку на вкладений капітал;
- по розрахованій нормі прибутку на власний капітал визначається поточна вартість регулярних грошових потоків до оподаткування.
Етап 2. Визначення поточної вартості доходу від реверсії за вирахуванням невиплаченого залишку кредиту:
- визначається дохід від реверсії;
- з доходу від реверсії віднімається залишок боргу на кінець періоду володіння об'єктом;
- по розрахованій на етапі 1 нормі прибутку на власний капітал визначається поточна вартість цього грошового потоку.
Етап 3. Визначення вартості власності підсумовуванням поточних вартостей проаналізованих грошових потоків.
Математично визначення вартості активу можна представити у вигляді формули
В
де NОI - чистий опе ротаційний дохід n року проекту;
DS - Сума обслуговування боргу в n році проекту;
TG - Сума реверсії без урахування витрат на продаж;
UM - Невиплачений залишок кредиту в кінці терміну проекту п;
i - віддача на власний капітал;
М - первісна сума кредиту або поточний залишок основної суми боргу.
Цю формулу можна застосовувати у вигляді рівняння в наступних випадках:
- якщо суму реверсії власності важко спрогнозувати, але можна визначити тенденції її зміни по відношенню до початкової вартості, то при розрахунках можна використовувати величину реверсії, виражену в частках від початкової вартості;
- якщо в у...
