та нерухомості. Вартість відображає гіпотетичну суму грошей, на яку можна обміняти оцінюваний об'єкт з урахуванням конкретних умов. Вартість визначається потенційною прибутковістю нерухомості. Вартість залежить від величини доходу, принесеного нерухомістю, а також від можливої вЂ‹вЂ‹зміни її вартості за період володіння. Чистий операційний дохід залежить від:
фізичних параметрів об'єкта;
ринкових ставок орендної плати;
попиту на дану нерухомість;
якості управління;
величини експлуатаційних витрат.
Всі перераховані фактори відносяться до сфери використання оцінюваного об'єкта. Оскільки витрати з обслуговування боргу відносять до витрат, пов'язаних з фінансуванням, їх величина, наявність або відсутність не роблять впливу на суму чистого операційного доходу.
Ціна - це сума грошей, яку сплатять за нерухомість в процесі фактичної операції. Ціна часто складається в результаті переговорів продавця і покупця.
Інвестор буде готовий заплатити вищу ціну за придбаний об'єкт, якщо він отримує позику за ставкою нижче ринкової, або буде мати позитивний фінансовий леверидж за рахунок збільшення терміну кредитування, або продавець оплачує дисконтні пункти за іпотечним кредитом, одержуваному покупцем. Оцінювач, порівнюючи конкретні умови фінансування з типовим фінансуванням, особливо якщо позика надається не третьою стороною, а безпосередньо продавцем, може оцінювати їх як сприятливі. Цей фактор може бути врахований у ціні як відповідна надбавка до вартості.
Таким чином, умови фінансування не змінюють вартість нерухомості, але впливають на її ціну. Іпотечне-інвестиційний аналіз являє сукупність розрахунків та аналітичних заходів, що дозволяють провести оцінку нерухомості з урахуванням конкретних умов фінансування.
В
4. Іпотечне-інвестиційний аналіз
іпотечні-інвестиційний аналіз полягає у визначенні вартості власності як суми вартостей власного і позикового капіталу. При цьому береться до уваги думку інвестора про те, що він оплачує не вартість нерухомості, а вартість капіталу. Кредит розглядається як засіб збільшення інвестованих коштів, необхідне для завершення угоди. Вартість власного капіталу розраховується шляхом дисконтування грошових потоків, що надходять до інвестора власного капіталу від регулярного доходу і від реверсії, вартість позикового - дисконтуванням платежів з обслуговування боргу.
Поточна вартість власності визначається залежно від норм дисконтування та характеристик грошових потоків. Тобто поточна вартість залежить від терміну проекту, співвідношення власного і позикового капіталу, економічних характеристик власності та відповідних норм дисконтування.
Методи іпотечне-інвестиційного аналізу
В аналізі використовуються два методи (дві техніки): традиційний метод і техніка Еллвуда. Традиційний метод в явному вигляді відображає логіку інвестиційно-іпотечного аналізу. М...
