йної Rm і коефіцієнта покриття боргу:
Ск = М x Rm x DCR
Де
М =
Сm
З
Сm - вартість позикових засобів;
С - вартість об'єкта (вся сума інвестицій);
Rm =
DS
Сm
- ставка капіталізації для позикових коштів.
Параметри, використовувані в цьому методі, являють собою відкриту банківську інформацію. Цей метод не є основним, а, скоріше використовується як коригувальний, що дає ориентирующее значення ставки, капіталізації у випадках, коли ринкові дані недостатньо надійні.
Метод пов'язаних інвестицій аналогічно методу коефіцієнта покриття боргу використовується, якщо для придбання нерухомості залучається позиковий капітал. У цьому випадку величина Ск повинна враховувати інтереси як власного, так і позикового капіталу. Ці інтереси виражаються у вигляді відповідних ставок капіталізації Rе (Для власних коштів) і Rm (для позикових коштів). Загальна ставка капіталізації в цьому методі визначається як середньозважена величина щодо фінансових складових з коефіцієнтами, рівними часткам позикового і власного капіталу відповідно:
R = M x Rm + (1 - M) x Re
де М коефіцієнт іпотечної заборгованості.
Значення ставки капіталізації для власного капіталу (Rе) визначається з даних по порівнянних об'єктах ділення значення доходу до оподаткування на величину власного капіталу.
Коефіцієнт капіталізації для власного капіталу розраховується за формулою:
Re =
Dn
C
де Dn - річний грошовий потік до виплати податків;
С - величина власного капіталу.
Метод пов'язаних інвестицій по фізичних компонентів аналогічний методу пов'язаних інвестицій з фінансових компонентів, проте застосовується до складових частин нерухомості - землі (дільниці) та поліпшень (будовам).
Загальна ставка капіталізації визначається як середньозважена величина між ставкою капіталізації для землі Rl і ставкою для поліпшення Rb:
Ck = L x Rl + (1 - L)
де L - частка вартості землі в вартості нерухомості
Ставки капіталізації для землі і поліпшень можуть бути розраховані за умови, що можна з достатньою точністю на основі ринкових даних отримати ставки капіталізації для кожного з компонентів, а так само частку їх вкладів у загальну вартість майна.
Розрахунок загального коефіцієнта капіталізації з коригуванням на зміну вартості активу враховує як дохід на інвестиції, так і компенсацію зміни вартості об'єкта за аналізований період. Дохід на інвестиції відображає норма віддачі (Кінцева віддача), в силу того що враховується весь...
