надходжень більш застосовний до приносить дохід об'єктів, що мають нестабільні потоки доходів і витрат.
.4 Оцінка методом капіталізації доходу
Цей метод заснований на тому, що оцінювач вимірює поточну вартість майбутніх вигод від володіння нерухомим майном. Потоки доходу в період володіння і виручка від подальшого перепродажу нерухомості (реверсії) капіталізуються (конвертуються) в поточну вартість. p align="justify"> Аналіз доходів
Передбачається, що даний об'єкт оцінки буде зданий в оренду на умовах ринкової орендної плати строком на 5 років. Для аналогічних об'єктів на ринку встановилася місячна орендна плата в 300 руб. за квадратний метр площі. У зв'язку з інфляцією приймаємо, що орендна плата буде збільшуватися на 9% на рік протягом другого і третього року і на 13% протягом четвертого і п'ятого років. p align="justify"> Поточну вартість потоку доходів можна визначити як суму доходів кожного року, наведених до поточного моменту:
ТС = П1 + П2 + П3 + П4 + П5
Приведення доходів до поточного моменту проводиться за такою формулою:
Пi = (Сapi-Сзсi) * ТСЕi,
де Сapi - орендна плата у році i;
Сзсi - витрати утримання в році i;
ТСЕi - поточна вартість одиниці для року i, розраховується за такою формулою:
ТСЕi = 1/(1 + СД) i,
де СД - ставка дисконтування за рік; - кількість років.
Величина ставки дисконтування (СД) відображає можливість альтернативного вкладення капіталу. У наших умовах це ставка за депозитами високонадійного банківського вкладу - 12%. p align="justify"> Другим джерелом доходу є продаж цього об'єкту після закінчення 5 років (реверсія). Для визначення можливої вЂ‹вЂ‹вартості реверсії скористаємося такою формулою. br/>В
Дохід від оренди береться по шостому році. Ставка возвр атной капіталізації в даному випадку показує, у скільки разів вартість майна перевищує принесений річний дохід. Для квартир, представлених на ринку, ця ставка дорівнює 15%. p> Після отримання вартості реверсії її необхідно так само, як і доходи від оренди, привести до поточного моменту. Для цього скористаємося такою формулою:
ТСрев = Срев * ТСЕ5,
де Срев - вартість реверсії,
ТСЕ5 - поточна вартість одиниці для п'ятого року.
Аналіз витрат
Витрати на утримання квартири становлять 20650 рублів. Податок на майно - 56 рублів. Податок на майно зростає в середньому на 5% на рік. Приймаємо, що витрати на утримання квартири будуть рости, як і орендна плата: на 9% протягом другого і третього років і на 13% протягом четвертого і п'ятого років. p> Необхідно відзначити, що для використання квартири як нерухомості, що приносить...
