дохід, ні ремонту, ні реконструкції проводити не потрібно.
Виходячи з прийнятих вище умов, проведемо аналіз потоку доходу за 5 років оренди. Цей аналіз доцільно представити у табличній формі (табл. 4). p> Загальна вартість об'єкту визначається як сума поточної вартості потоку доходів від оренди та доходу від продажу квартири (реверсії).
Таким чином, вартість квартири, як об'єкта нерухомості, що приносить дохід, становить 2350 000рублей
ринкова вартість коригування
Таблиця 4 - Аналіз дисконтованого грошового потоку
№ п/п Найменування показателяЕд. змін. Зміна по годам1234561Арендуемая площадьМ243 2Арендная плата за месяцРуб./м2300 3Арендная плата за годРуб./м236001548001687321839182078272348452653754Увеличение орендної плати на рік%/рік 0991313135Експлуатаціонние расходируб./Рік +2052022367243802755518031130 6Ізмененіе експлуатаційних витрат%/рік 0991313 7Налог на імуществоруб./Рік 5658,861,7464, 82768,068 8Чістий операційний доходруб./рік +134224146306159476180207203647 9Процент за депозитом% 1212121212 10Стоімость одиниці 0,89290,79720,71180,63550,5674 11Текущая вартість грошових потоковРуб. +119843116634113512114525115555 12Текущая вартість майбутніх доходовРуб. 58006913Стоімость реверсііРуб. 176916714Риночная вартість об'ектаРуб. 2349235
. Узгодження результатів
У результаті розрахунків ринкової вартості квартири за трьома методам отримані наступні результати:
Метод оценкіСтоімость, руб.Затратний метод 962000Метод порівняльного аналізу продажів 1785000Доходний метод 2350000
Ринкову вартість об'єкта оцінки встановлюємо як середню суму результатів, отриманих різними методами оцінки. p align="justify"> Найбільш реальну картину про вартість об'єкта дає метод аналогічних продажів. Метод порівняння продажів найбільш дієвий для об'єктів нерухомості, по яких є достатня кількість інформації про недавні угодах купівлі-продажу. Вага результату, отриманого методом порівнянних продажів приймемо на рівні 0,6. p align="justify"> витратного методу присвоїмо вага 0,1, так як він не відображає співвідношення попиту і пропозиції на ринку, а також враховує вузьке коло характеристик будівлі.
Не зовсім достовірну картину про ринкову вартість об'єкта дає прибутковий метод. Так основні покупці - фізично особи, то при виборі об'єкта вони керуються іншими мотивами і переслідують відмінні від підприємця мети. До того ж деякі показники є прогнозними і схильні до зміни, яке складно точно визначити. Для цілей цієї оцінки вага результату, отриманого дохідним методом, визначається рівним 0,3. p align="justify"> Значимість кожного методу в поточних умовах на ринку нерухомості встановлюється таким чином:
Витратний метод 0,1 Метод порівняльного аналізу продажів ...
