місячних виплат, тобто ставку, за якою агентство зобов'язується купувати іпотечні кредити, встановлює саме агентство. Таким чином, починаючи переговори з клієнтом, банк називає йому як ставки по кредиту ставку агентства і свою маржу. Протягом 60 днів банк завершує перевірку клієнта і житла, видає кредит, отримує від агентства відшкодування і надалі діє як посередник, передаючи гроші від позичальника агентству і трошки залишаючи собі.
Таким чином, в США ставки по іпотечних кредитах виявляються не пов'язаними ні зі ставками за іншими банківськими кредитами, ні з вартістю депозитів. Єдине, що їх визначає, це ставка, за якою іпотечні кредити купуються агентствами.
Виникає питання, чим же визначається ставка агентств. До кінця 60-х років джерелом їх коштів був бюджет, отже, ставки по іпотечних кредитах визначалися державою.
З 1970 року, коли Ginnie Mae випустила на ринок перші забезпечені іпотечними кредитами цінні папери, ситуація змінилася. У США з'явився третинний іпотечний ринок, який визначає тепер вартість іпотечних кредитів.
Всі агентства, купивши деяку кількість іпотечних кредитів у комерційних банків, збирають їх в пули і створюють на основі кожного нову цінний папір. Найбільш поширені цінні папери, забезпечені іпотекою (mortgage backed securities, MBS). Джерелом виплат за MBS є платежі позичальників по іпотечних кредитах. Однак MBS це цінний папір агентства, і виплати по якії гарантовані цією структурою, а не заставою нерухомості. Агентства реалізують MBS на фондовому ринку і потім теж виступають як посередники, передаючи інвестору, котрий купив цінний папір, виплати агентству від банку за вирахуванням своєї маржі (остання вкрай мала і не перевищує 250 базисних пунктів).
Таким чином, ставка, за якою агентства купують іпотечні кредити, залежить від тієї ставки прибутковості по цінних паперах агентства, на яку згодні інвестори. Причому ставки за цими цінними паперами нижчі, ніж ставки за борговими зобов'язаннями організацій, що мають вищий статус надійності ААА, і тільки на 100-150 базисних пунктів вище ставок за державними цінними паперами.
Часто стверджують, що настільки низькі ставки пояснюються тим, що забезпеченням цих паперів є житлова нерухомість. Однак ліквідність житлової нерухомості дуже низька. Якщо банку навіть вдається виселити неплатоспроможного позичальника (на це навіть у США може піти до двох років), у нього ніколи немає впевненості, що ціни на ринку житла не впадуть і що вдасться реалізувати заставу так, щоб компенсувати свої витрати. А ціни на нерухомість завжди знижуються під час економічних спадів, тобто саме тоді, коли багато позичальників втрачають роботу і виявляються нездатними повернути кредит.
Причина, по якій інвестори погоджуються на низьку прибутковість по MBS, полягає в тому, що забезпеченням по них не є зобов'язання позичальників, підкріплені запорукою Важкореалізовані житла, а зобов'язання агентств, за якими стоїть держава. Інвестори впевнені, що яким би масовим не був дефолт позичальників за іпотечними кредитами, свої зобов'язання перед інвесторами агентства за допомогою бюджету виконають.
Наприкінці 2006 року на житловому ринку США спостерігався спад ажіотажного попиту на житло. На початку 2007 р. почалися проблеми з іпотечними кредитами. Крах системи іпотечного кредитування в СШ...
