єктами - аналогами об'єкта оцінки, щодо яких є інформація про ціни. Об'єктом - аналогом об'єкта оцінки для цілей оцінки визнається об'єкт, подібний до об'єкта оцінки за основними економічними, матеріальним, технічним та іншим характеристикам, що визначає його вартість. (Див. Федеральний стандарт оцінки № 1)
Основні методи оцінки нерухомості
Метод капіталізації доходів
Суть методу капіталізації доходів - визначення вартості об'єкта нерухомості відбувається шляхом перетворення річного чистого операційного доходу (ЧОД) в поточну вартість.
Базова формула:
=NOI / R_k
де-вартість об'єкта нерухомості (ден.ед) - Чистий операційний дохід або ЧОД (англ. Net operation income (NOI)) _k - Коефіцієнт капіталізації
Коефіцієнт капіталізації - показник відображає відношення очікуваного річного доходу (ЧОД) від вартості нерухомості:
_k=R_n + N_v
где_k - коефіцієнт капіталізації?? Іі_n - ставка прибутковості інвестора на вкладений капітал - очікувана інвестором норма прибутковості від інвестування з урахуванням ризику на ринке._v - норма повернення капіталу - процентна ставка яка забезпечує повернення первісних інвестицій. Ставка розділяє дохід на дві частини: відшкодування капітальних вкладень у нерухомість і отримання доходу від володіння об'єктом.
В оцінній практиці використовуються 3 методу розрахунку норми повернення капіталу, метод Рингу, метод Інвуд і метод Хоскольда.
Метод Рингу Цей метод використовується, коли очікується, що відшкодування основної суми буде здійснюватися рівними частинами. Норма повернення являє собою щорічну частку первинного капіталу, отчисляемую в безвідсотковий фонд відшкодування. Ця частка при 100-відсотковому поверненні капіталу.
Метод Інвуд Даний метод використовується, якщо сума повернення капіталу реінвестується за ставкою прибутковості інвестицій. У цьому випадку норма повернення як складова частина коефіцієнта капіталізації дорівнює фактору фонду відшкодування при тій же ставці відсотка.
Метод Хоскольда Використовується в тих випадках, коли ставка доходу первинних інвестицій кілька висока, і малоймовірно реінвестування за тією ж ставкою. Для реінвестованого коштів передбачається отримання доходу за безризиковою ставкою.
Даний метод використовується, якщо потоки доходів стабільні протягом тривалого періоду і є значною величиною, а також, якщо потік доходів зростає стійкими темпами.
Метод непридатний у ситуації, коли об'єкт оцінки являє собою об'єкт незавершеного будівництва або вимагає значної реконструкції, т.е в найближчий період не може приносити стабільного доходу.
«Інформаційна непрозорість» російського ринку ускладнює розрахунок Чистого операційного доходу і ставки капіталізації, зважаючи на недолік інформації за реальними угодами продажу, експлуатаційним платежах і т. д.
Метод дисконтування грошових потоків
Метод дисконтованих грошових потоків (ДДП) більш складний, детальний та дозволяє оцінити об'єкт у разі отримання від нього нестабільних грошових потоків, моделюючи характерні риси їх надходження.
Застосо...
