кого А.В., цей підхід називають також «маржинальним» (Від англ. Терміна «margin», часто використовуваного в Росії як аналог поняття «прибуток»). Застосовність маржинального підходу явно виражена в період економічних ростові в державі. Прибутковий підхід є невід'ємною частиною процедури «Due Diligence» (Дью-ді? Лідженс).
Прибутковий метод в основному, заснований на визначенні вартості нерухомості шляхом розрахунку дисконтованого потоку доходів (від володіння або використання цим об'єктом). Даний метод базується на принципі очікування - встановлення поточної вартості доходів та інших вигод, які можуть бути отримані в майбутньому від володіння цією власністю. Логічно, що власник нерухомості не поступиться свою власність нижче тієї суми, яку він міг би отримати, продовжуючи експлуатувати її, а покупець не заплатить більше тієї суми, яку йому принесе подальше використання даного об'єкта в комерційних цілях. Таким чином, ціна нерухомості визначається на основі вартості майбутніх доходів шляхом угоди між сторонами.
При розрахунку дохідним підходом використовуються наступні методики: капіталізації доходів і дисконтування грошових потоків. Ці методики є основними в даному методі.
) Відповідно до технології методу прямої капіталізації вартість визначається ставленням чистого операційного доходу до оподаткування до ставки капіталізації. Ставка капіталізації визначається оцінювачем на основі величини базової ставки шляхом її коригування на ризики.
) Метод дисконтування грошових потоків застосовується, коли грошові потоки надходять нерівномірно (нестабільний дохід), або при використанні різних коефіцієнтів капіталізації. Згідно з методикою, вартість об'єкта визначається як сума дисконтованих доходів за проектом. Для цього необхідно визначити модель грошового потоку з складанням прогнозу витрат і інвестицій на обраний період. Ставка дисконту визначається з урахуванням тих же параметрів, що і при методі капіталізації.
Суть методу - дохідний підхід оцінює вартість нерухомості, як поточну вартість майбутніх грошових потоків. При цьому даний підхід відображає рівень ризику для оцінюваного об'єкта нерухомості, а також якість і кількість доходу, який зможе принести об'єкт оцінки протягом терміну служби. Основною перевагою дохідного підходу є те, що він дозволяє врахувати майбутні інвестиційні ризики вже зараз.
Недоліком методу є те, що майбутні доходи - прогнозна величина надходжень від орендної плати та суми майбутньої перепродажу об'єкта, визначаються оцінювачем шляхом аналізу ряду факторів, а тому можуть нести в собі певну похибку, так як абсолютно точно визначити стан ринку нерухомості на тривалу перспективу неможливо.
Витратний підхід
Витратний підхід (підхід на основі активів) - сукупність методів оцінки, в яких вартість об'єкта дорівнює сумі вартості земельної ділянки та вартості відтворення (заміщення) всіх поліпшень, за вирахуванням накопиченого зносу, та вартості зобов'язань, тобто вартість об'єкта оцінки залежить від вартості створення аналогічного об'єкта. Даний підхід застосовується для оцінки окремих будинків, домоволодінь, підприємств.
Порівняльний підхід
Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з об'...
