ачання »та іншими правовими актами, регулюючими укладення договорів на надання комунальних послуг, де вказуються деякі умови, які сторони повинні визначити як істотні.
Законодавець пропонує кілька варіантів управління багатоквартирними будинками:
безпосереднє управління власниками приміщень у багатоквартирному будинку;
управління товариством власників житла, житловим або іншим спеціалізованим споживчим кооперативом;
управління керуючою організацією.
Обраний власниками спосіб управління багатоквартирним будинком може бути доповнений різними елементами, передбаченими законом. Зокрема, згідно зі ст. 164 ЖК РФ при безпосередньому управлінні багатоквартирним будинком, кількість квартир в якому становить більш ніж дванадцять власники приміщень у даному будинку укладають договір надання послуг та виконання робіт з утримання та ремонту спільного майна з керуючою організацією. Договори ж на надання комунальних послуг укладаються з ресурсоснабжающими організаціями кожним власником приміщення від свого імені. Товариство власників житла або кооператив у свою чергу можуть залучити керуючу організацію допомогою укладення з нею договору управління багатоквартирним будинком (ст. 162 ЖК РФ).
Слід враховувати також наявність власників, які не є членами товариства або кооперативу, в такому багатоквартирному будинку, для яких встановлено власний порядок оплати за житлове приміщення і комунальні послуги. Крім того, у судовій практиці є приклади, що свідчать про те, що рішення зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку про вибір в якості способу управління - керуючої організації не тягне обов'язок всіх власників укласти з нею договір, так як в цьому випадку керуюча організація не була обрана за результатами відкритого конкурсу, оголошеного органом місцевого самоврядування, а, отже, договір не відноситься до числа обов'язкових. Названий підхід робить правове положення частини власників у будинку, керованому керуючою організацією, абсолютно невизначеним.
Збільшення договірних зв'язків всередині кожного із способів управління багатоквартирним будинком негативно позначається на порядку надання та оплати комунальних послуг. Збудовані законодавцем складні схеми керування, на жаль, не відрізняються чіткістю і узгодженістю.
Важливим є питання виявлення осіб, на які законодавець покладає обов'язок надання комунальних послуг, з метою позначити їх місце в системі складаються правових зв'язків. Діючі «Правила надання комунальних послуг власникам і користувачам приміщень у багатоквартирних будинках і житлових будинків», затверджені Постановою Уряду РФ від 6.05.2011 № 354 в залежності від ситуації наділяють правами та обов'язками виконавця як керуючу організацію, товариство власників житла, житловий чи іншої спеціалізований кооператив , так і ресурсоснабжающих організацію. Згідно з наведеним у вказаному нормативному акті визначенню виконавцем є юридична особа незалежно від організаційно-правової форми або індивідуальний підприємець, який надає споживачеві комунальні послуги, що виробляє або що придбає комунальні ресурси і відповідає за обслуговування внутрішньобудинкових інженерних систем, з використанням яких споживачу надаються комунальні послуги.
Отже, надання комунальних послуг опосередковано двома видами договорів: договір про надання комунальних послуг між споживачем і виконавцем і договір пропридбанні комунальних ресурсів між виконавцем і ресурсопостачальними організацією. Законодавцем в даний час обрана позиція, згідно з якою в основному керуюча організація або ТСЖ (кооператив) виступають виконавцями комунальних послуг, вони беруть на себе саме функції надання, а не забезпечення надання і не організації надання послуг. Звідси і доктринальні суперечки про правову природу договору управління багатоквартирним будинком, в якому в якості однієї з складових управління вказано на надання комунальних послуг. Але, незважаючи на законодавчу підхід, в юридичній літературі продовжує обговорюватися питання про правове становище керуючої організації, товариства або кооперативу при наданні комунальних послуг. Наскільки необхідно наділяти їх статусом виконавця, а не посередника у сфері надання комунальних послуг (саме такий варіант був закріплений в раніше діяли нормативних актах) - це питання, на який неодноразово зверталася увага в науковій літературі. Як нам бачиться, зміна відповідальної особи, поява фігури виконавця поряд з ресурсопостачальними організацією не викликало б широкого обговорення і не відбивалося б негативно на правах громадян, якби до керуючих організаціям пред'являлися більш суворі професійні вимоги.
Враховуючи так звану «опосередкованість» надання комунальних послуг, і можлива наявність додаткових елементів в рамках обраних власниками способів управління багатоквартирними будинками, необхідно розібратися в тому, хто саме займе місце виконавця комунальної послуги всередині багаторівневих моделей упра...
