ня суду, а також у порядку приватизації. Право власності на приміщення може бути успадковано відповідно до заповіту або законом.
Цивільне законодавство не знає вичерпного переліку договорів. Свобода договору дозволяє сторонам укласти договір як передбачений, так і не передбачений законом або іншими правовими актами (ст. 421 ЦК). Правозастосовчу практику цивільного законодавства розширив договір пайової участі у будівництві житла.
У юридичній літературі має місце точка зору, що пайова участь у будівництві - збірне поняття для позначення відносин, що виникають з приводу будівництва житлового будинку, і воно не визначає правової природи угод, що укладаються. При цьому єдність об'єкта (споруджуваний будинок) не визначає єдності правовідносин. Так JI.С. Зуєв розділив ці відносини на наступні групи:
? відносини, що випливають з договорів простого товариства, регульовані главою 55 ГК; за договором простого товариства результат спільної діяльності є спільною частковою власністю товариства (ст.1043 ЦК), тобто у сторін договору виникає речове право - право часткової власності;
? відносини, пов'язані з вкладенням інвестицій в капітальне будівництво, регульовані ФЗ «Про інвестиційну діяльність в Російській Федерації, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень». У інвесторів виникає зобов'язальне право (ст. 307 ЦК) - право вимоги квартири після введення в експлуатацію житлового будинку;
? відносини, пов'язані із залученням замовниками грошових коштів фізичних і юридичних осіб.
Договір пайової участі в будівництві не підлягає державній реєстрації. Реєстрації підлягає право власності на об'єкт, завершений будівництвом у встановленому порядку. Підставою реєстрації права власності є договір пайової участі у будівництві та передавальний акт.
Сторони (забудовник і інвестор (учасник будівництва)) вступають в зобов'язальні відносини з моменту підписання ними договору в простій письмовій формі.
Предметом договору є спільна діяльність по інвестуванню та будівництву для дольовику частини об'єкта (квартири, комори і т.д.). Інтерес сторін спрямований на створення речі для задоволення, як правило, житлової потреби однієї із сторін договору. Дольовику (інвестор, учасник будівництва) фінансує будівництво об'єкта нерухомості або його частини, а забудовник здійснює будівництво і після здачі об'єкта в експлуатацію передає передбачений договором об'єкт (частину об'єкта) дольовику за передавальним актом. Дольовику має право вимоги тільки на предмет договору пайової участі. Власником речі, створеної за договором підряду, є замовник. Він має право розпорядження приміщеннями, щодо яких не були укладені договори пайової участі. Предмет договору визначає істотні умови договору: індивідуально певний об'єкт нерухомості (частини у складі окремого об'єкта), місцезнаходження об'єкта (адреса, номер позиції, літер блоку);
- термін закінчення будівництва (як правило, умова ставиться в залежність від безперервного забезпечення фінансування будівництва об'єкту всіма дольовику, виконання умов договору всіма учасниками будівництва);
- ціна договору (обсяг інвестицій), умови та порядок зміни ціни (внесення інвестицій);
- відповідальність сторін у разі невиконання зобов'язань.
Вартість 1кв. м будівництва житла протягом часу змінюється, тому при оплаті частинами в договорі передбачається оплата вартості 1 кв. м на момент оплати і фіксуються ополчення квадратні метри додатковою угодою до основного договору.
Після введення закінченого будівництвом житлового будинку, тобто фізичного виникнення об'єкта нерухомості, забудовник передає дольовику об'єкт (частину об'єкта) нерухомості за передавальним актом. У передавальному акті чітко ідентифікується об'єкт (його частина): місцезнаходження, загальна і житлова площа, виконання зобов'язань за договором (у тому числі вироблений розрахунок), відсутність взаємних претензій.
До передачі об'єкта інвестування від забудовника інвестор згідно зі ст. 382 ЦК і ст. 6 ФЗ «Про інвестиційну діяльність в Російській Федерації, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень», може переуступити третій особі належне йому право вимоги за договором пайової участі в будівництві. Переуступка оформляється шляхом укладення в простій письмовій формі договору про відступлення права вимоги (цесії) між дольовиком і третьою особою. До третьої особи переходять усі права на тих же умовах і в тому ж обсязі, що існували у дольовику, якщо інше не передбачено в договорі цесії.
Можливість поступки права вимоги повинна бути передбачена в основному договорі шляхом включення відповідного пункту в договір пайової участі в будівництві: «дольовику може вийти...
