br />
Глава 3. Порівняльний аналіз договорів найму житлових приміщень
. 1 Соціальний і комерційний найм
Договір комерційного найму можна укладати тільки з метою отримання прибутку від діяльності з надання за плату (винагороду) житлового приміщення. При правовідносинах із соціального найму договірні відносини сторін будуються на безоплатних засадах, тобто квартиронаймачі платять за житлово-комунальні послуги, а не плату за проживання, складову прибуток власника. За договором комерційного найму може надаватися житлове приміщення не тільки знаходиться в приватному житловому фонді, але і в державному або муніципальному. Проте в основному такі правовідносини, як комерційний найм, передбачені законодавцем в основному для надання житлових приміщень у будинках приватного житлового фонду.
Необхідно нагадати, що використання норм ЖК РФ щодо соціального найму абсолютно неприпустимо до правовідносин сторін за договором комерційного найму. Найчастіше виділяють наступні особливості договору комерційного найму. Цей договір може бути укладений з будь-якою особою і, на відміну від договору соціального найму, не вимагає попереднього визнання громадянина малозабезпеченим та нужденним у житловому приміщенні; наймач і члени його сім'ї не розглядаються як сонанімателей за договором, якщо інше не встановлено їх угодою. Укладенню договору комерційного найму не передує, обов'язкове для соціального найму, прийняття власником житлового приміщення рішення про надання конкретної житлової площі тій чи іншій особі; на відміну від договору соціального найму площа пропонованого в комерційний найм житлового приміщення визначається за згодою сторін і не нормується.
Інші особливості зазначеного договору полягають в тому, що він, на відміну від договору соціального найму, носить терміновий характер. Комерційний наймання укладається на строк до 5 років, в тому числі і тоді, коли вказівка ??на строк у договорі відсутня. Можливий також короткостроковий найм до 1 року.
Укладенню договору комерційного найму житлових приміщень не передують ті численні адміністративні передумови (нуждаемость, постановка на облік, отримання ордера), які, як правило, необхідні для укладення договору соціального найму. У даному випадку слід досягти угоди з усіх істотних умов договору.
Права та обов'язки наймодавця за договором комерційного найму в цілому аналогічні правам та обов'язкам наймодавця за договором соціального найму. Разом з тим інший розподіл обов'язків на відміну від договору соціального найму може передбачатися угодою сторін конкретним договором найму. З метою захисту прав наймачів, як більш слабкої сторони договору, ГК РФ передбачає їх переважне право на укладення договору найму житлового приміщення на новий термін. Разом з тим певні правомочності надані і наймодавцю, який може запропонувати наймачеві укласти договір на тих самих або інших умовах.
Укладаючи договір комерційного найму, особи, які бажають проживати в житловому приміщенні, вправі виступити і як сонанімателі. У таких ситуаціях проявляється множинність осіб у зобов'язанні, що виникає з договору комерційного найму, де, з одного боку, виступає наймодавець - фізична або юридична особа, якій належить жиле приміщення на праві власності, праві господарського відання або оперативного управління. З іншого боку, виступає наймач - два або більше громадянина одночасно, які іменуються сонанімателямі і несуть солідарну відповідальність перед наймодавцем (п. 4 ст. 677 ЦК України).
Піднайом жилого приміщення за договором найму комерційного допускається за згодою наймодавця і громадян, які постійно проживають разом з наймачем, і вимагає дотримання умови норм загальної площі на одну людину. На відміну від Житлового кодексу РФ, Цивільний кодекс РФ не встановлює вимог до форми договору піднайму, що допускає його ув'язнення в будь-якій формі, в т.ч. усною.
Підстави розірвання договорів соціального і комерційного найму в чому збігаються. Договір комерційного найму може бути розірваний як з ініціативи наймача, так і за ініціативою наймодавця.
Так само як і за договором соціального найму, наймач за договором найму комерційного вправі за згодою проживаючих з ним громадян у будь-який час розірвати укладений договір, але на відміну від Житлового, Цивільний кодекс зобов'язує наймача попередити наймодавця про намір розірвати договір за 3 місяці. Ця вимога частіше пов'язують із захистом наймодавця від втрат у вигляді недоотриманого доходу від здачі приміщення в оренду.
На відміну від договору соціального найму наслідком розірвання договору комерційного найму житлового приміщення є виселення наймача і всіх громадян, що проживають у житловому приміщенні до моменту розірвання договору, б...
