еусунення наймачем (або невживання заходів щодо усунення) порушень. При цьому на прохання наймача суд у рішенні про розірвання договору може відстрочити виконання рішення на строк не більше року. За змістом наведеної норми ця відстрочка дається наймачу з метою пошуку для іншого житла. В силу п. 2 ст. 683 ЦК до договору короткострокового комерційного найму положення абзацу 4 п. 2 ст. 687 ЦК не застосовується.
Кожна із сторін договору комерційного найму житлового приміщення може вимагати розірвання договору в судовому порядку з підстав, зазначених у п. 3 ст. 687 ГК і в житловому законодавстві, зокрема у ст. 83 ЖК. На жаль, в цьому пункті міститься лише загальна відсилання до житлового законодавства, що не можна визнати правильним. Розірвання договору комерційного найму житлового приміщення тягне серйозні наслідки для сторін, тому в самій ст. 687 ГК слід було б вказати вичерпний перелік підстав такого розірвання, а не обмежуватися зазначеної відсиланням. Для наймача право на розірвання договору, встановлене цим пунктом, не настільки актуально, оскільки він відповідно до п. 1 ст. 687 ГК РФ і так має право в будь-який час без пояснення причин у позасудовому порядку односторонньо розірвати договір. Таким чином, це право в основному - для наймодавця.
Пункт 3 ст. 687 ГК на відміну від п. 2 і 4 даної статті має на увазі не правопорушення, а ситуації, коли житлове приміщення втрачає властивість задовольняти житлові потреби громадян в силу об'єктивних обставин, не залежних від волі сторін: стало непридатним для постійного проживання або прийшло в аварійний стан внаслідок фізичного зносу, стихійного лиха, пожежі і т.д. До інших випадків, передбаченим житловим законодавством, які можуть бути підставами розірвання договору комерційного найму, на нашу думку, можуть бути віднесені знесення житлового будинку і переведення житлового приміщення в нежитлове (ст. 85 ЖК). Знесення і переведення житлового приміщення в нежитлове незалежно від згоди чи бажання власника можуть проводитися тільки з підстав, зазначених у законі, наприклад внаслідок вилучення земельної ділянки для державних або муніципальних потреб (ст. 279 - 282 ЦК, ст. 32 ЖК РФ).
В якості наслідки розірвання договору комерційного найму, як вже зазначалося раніше, ст. 688 ГК називає виселення. Виселення - це примусове вилучення житлової площі в осіб, які не мають на неї права або право яких припинилося із встановлених законом підстав. Дане наслідок як примусовий захід застосовується лише до випадків розірвання договору з ініціативи наймодавця. Виселенню підлягають всі проживають з наймачем особи (постійно проживають громадяни, піднаймачеві, тимчасові мешканці). Підставою виселення, так само як і підставою розірвання договорів, є рішення суду. Незважаючи на те що дана стаття не вказує на наслідки виселення, вони не викликають сумніву - громадяни підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення. Цим ст. 688 ГК РФ принципово відрізняється від правил, що містяться в житловому законодавстві, за якими виселюваним у встановлених законом випадках надається інше житлове приміщення.
На закінчення необхідно також відзначити, що в період своєї дії договір комерційного найму може бути змінений і розірваний з загальних підставах, передбаченим гл. 29 ГК" Зміна і розірвання договору. Істотним визнається порушення договору однією зі сторін, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору. Договір комерційного найму може бути змінений, розірваний і у зв'язку з істотною зміною обставин, якщо інше не передбачено самим договором або не випливає з її суті (ст. 451 ЦК).
Угода про зміну або про розірвання договору вчиняється в тій же формі, що і сам договір, якщо із закону, інших правових актів, самого договору або звичаїв ділового обороту не випливає інше. При цьому вимога про зміну або про розірвання договору може бути заявлено стороною в суд тільки після одержання відмови іншої сторони на пропозицію змінити чи розірвати договір, або неотримання відповіді у строк, зазначений у пропозиції чи встановлений законно, або самим договором, а при його відсутності -в 30-денний термін (ст. 452 ЦК).
«Згідно ч. 3 ст. 83 ЖК РФ у разі виїзду наймача і членів його сім'ї в інше місце проживання договір соціального найму вважається розірваним з дня виїзду.
Даною правовою нормою передбачається право наймача та членів його сім'ї (колишніх членів сім'ї) на одностороннє розірвання договору соціального найму і визначається момент його розірвання. Отже, у разі виїзду кого-небудь з учасників договору соціального найму житлового пом?? щення в інше місце проживання і відмови в односторонньому порядку від виконання названого договору цей договір стосовно нього вважається розірваним з дня виїзду ».
<...
