.604 ГК РФ платник ренти вправі з попередньої згоди одержувача ренти відчужувати нерухоме майно, передане йому в забезпечення довічного утримання. Згідно п.1 ст.586 ГК РФ рента обтяжує нерухоме майно, передане під її виплату. У разі відчуження такого майна платником ренти його зобов'язання за договором переходять на набувача майна. Відповідно до ГК РФ договір дарування є безоплатним і не допускає зустрічного задоволення від обдаровуваного. Зобов'язання з надання змісту з утриманням можна розглядати як зустрічну. Згідно ж п.1 ст.572 ГК РФ у цьому випадку договір не може визнаватися даруванням.
Однією з відмінних особливостей договору довічної ренти є порядок його розірвання на вимогу одержувача ренти, передбачений ст.599 ГК РФ. Під збитками, відповідно до ст. ст.15, 393 ГК РФ, розуміється прямий збиток і упущена вигода. Викупна ціна довічної ренти регулюється ст.594 ГК РФ ( викупна ціна постійної ренти ). Пункт 2 зазначеної статті визначає, що у разі відсутності умови про викупну ціну в договорі ренти, за яким майно передано за плату під виплату ренти, викуп здійснюється за ціною, що відповідає річній сумі підлягає виплаті ренти. Практичне застосування у спірних відносинах даної норми представляється насилу, тому в переважній більшості договорів довічної ренти та довічного змісту з утриманням сума рентних платежів становить 2 - 3 МРОТ на місяць. Річна сума непорівнянна з сумою, на яку одержувач ренти може розраховувати протягом життя. У зв'язку з аналізом норм про розірвання договору довічної ренти слід зазначити, що ст.599 ГК РФ є спеціальною нормою, яка встановлює особливий спосіб розірвання договору - викуп, а п.2 ст.599 ГК РФ передбачає, і право одержувача ренти вимагати повернення майна, переданого за договором безкоштовно. Загальною ж нормою, яка встановлює наслідки розірвання договору, є, зокрема, п.4 ст.453 ГК РФ, відповідно до якого сторони не вправі вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено законом або угодою сторін raquo ;. Таким чином, у разі істотного порушення платником ренти своїх зобов'язань за договором одержувач довічної ренти, який передав майно безкоштовно, вправі вимагати розірвання договору з поверненням цього майна. Які ж наслідки розірвання договору довічної ренти та договору довічного змісту з утриманням, якщо таке здійснюється за угодою сторін? Як раніше вказувалося, повернення виконаного за договором можливий, якщо це встановлено угодою сторін. Таким чином, практика розірвання зазначених договорів за згодою сторін з поверненням майна у власність одержувача ренти законна, що має велике практичне значення. Слід зазначити, що нерідкі випадки, коли нотаріуси при посвідченні угод про розірвання договорів довічної ренти та довічного змісту з утриманням посилаються не так на загальні норми про розірвання договорів, а на ст.599 ГК РФ, що помилково.
Спірним є питання про викуп довічної ренти за згодою сторін. На відміну від ситуації з розірванням договору, викуп довічної ренти регулюється тільки спеціальною нормою, яка передбачає можливість викупу на вимогу одержувача ренти і внаслідок істотного порушення платником ренти умов договору. У практиці подібні угоди зустрічаються все частіше.
Стаття 596 ГК РФ, п.2, встановлює, що договір довічної ренти припиняється в разі смерті останнього одержувача ренти. Стаття 605 ГК РФ, регулююча припинення довічного змісту з утриманням, крім аналогічного підстави припинення договору (п.1), п.2 передбачає, що при істотному порушенні платником ренти своїх зобов'язань одержувач ренти має право вимагати повернення нерухомого майна, переданого в забезпечення довічного змісту, або виплати йому викупної ціни на умовах, встановлених ст.594 цього Кодексу. При цьому платник ренти не вправі вимагати компенсації витрат, понесених у зв'язку з утриманням одержувача ренти raquo ;. Зміст наведеної норми схоже з вмістом п.2 ст.599 ГК РФ, але, на відміну від останнього, є підставою для припинення договору, а не розірвання. Чи можливо розірвання договору довічного змісту з утриманням або угода про викуп ренти за цим договором за згодою сторін? Думаю, що так, якщо виходити з раніше викладеного та положення п.2 ст.601 ГК РФ про те, що до договору довічного змісту з утриманням застосовуються правила про довічну ренту, якщо інше не передбачено правилами § 4 гл.33 ГК РФ.
На практиці бувають випадки, коли до укладення договору довічного змісту з утриманням було написано заповіт, що зберігається в затишному місці до пори до часу, але рентоплательщіку боятися не варто, спадщиною померлого є, то майно, яке належало йому на момент смерті. У нашому випадку на момент смерті рентополучателя квартира йому вже не належить.
Цікава точка зору про можливість припинення зобов'язання платника ренти шляхом прощення боргу одержувачем ренти (ст.415...
