кту нерухомості.
, (11)
Премія за ризик розраховується підсумовуванням значень ризиків, властивих даному об'єкту нерухомості.
Метод виділення - ставка дисконтування, як ставка складного відсотка, розраховується на основі даних про здійснені угоди з аналогічними об'єктами на ринку нерухомості. Цей метод доста точно трудомісткий. Механізм розрахунку полягає в реконструкції пред положень про величину майбутніх доходів і наступному зіставленні майбутніх грошових потоків з початковими інвестиціями (ціною купівлі). При цьому розрахунок буде змінюватись в залежності від обсягу вихідної інформації та розміру оцінюваних прав.
Ставка дисконтування (на відміну від коефіцієнта капитализ ції) прямо з даних про продаж виділена бути не може, так як її не можна розрахувати без виявлення очікувань покупця щодо майбутніх грошових потоків.
Найкращий варіант розрахунку ставки дисконтування методом виділення - інтерв'ювання покупця (інвестора) і з'ясування, яка ставка була використана при визначенні ціни продажу, як будувався прогноз майбутніх грошових потоків. Якщо оцінювачем повністю підлозі -Чена його цікавить інформація, то він може розрахувати внутрішню норму прибутку (кінцеву віддачу) аналогічного об'єкта. На отриману величину він буде орієнтуватися при визначенні ставки дисконтування.
Хоча кожен об'єкт нерухомості і унікальний, але при визна лених допущених можна отримати значення ставки дисконтування методом виділення, які будуть відповідати загальній точності прогнозу майбутніх періодів. Однак необхідно враховувати, що в якості аналогічних повинні підбиратися угоди купівлі-продажу таких зі поставімих об'єктів, існуюче використання яких є найкращим і найбільш ефективним.
Звичайний алгоритм розрахунку ставки дисконтування за методом виділення наступний:
- моделювання для кожного об'ектааналога протягом певного періоду часу за сценарієм найкращого і найбільш ефективного використання потоків доходів і витрат;
- розрахунок ставки прибутковості інвестицій по об'єкту;
- отримані результати обробити будь-яким прийнятним дива стическими або експертним способом з метою приведення характеристик аналізу до оцінюваного об'єкта.
Метод моніторингу заснований на регулярному моніторингу ринку, відстеженні за даними угод основних економічних показників інвестицій в нерухомість. Подібну інформацію необхідно узагальнювати по різних сегментах ринку і регулярно публікувати. Такі дані служать орієнтиром для оцінювача, дозволяють проводити якісне порівняння отриманих розрахункових показників із середньоринковими, перевіряючи обгрунтованість різного роду припущень [9].
Російські оцінювачі ставку дисконту найчастіше розраховують методом кумулятивного побудови (формула). Це пояснюється найбільшою простотою розрахунку ставки дисконту за методом кумулятивного побудови в поточних умовах ринку нерухомості.
Будь-які, навіть найскладніші, операції дисконтування зводяться до формули дисконтування:
, (12)
де PV - майбутня вартість, руб.; - поточна вартість, руб.; - ставка дисконтування; - термін (число періодів);
Коли стає відома ставка дисконтування, то можна отримати вартість комерційної нерухомості методом дисконтування грошових потоків. Метод дисконтованих грошових потоків - найбільш універсальний метод, що дозволяє визначити справжню вартість майбутніх грошових потоків. Грошові потоки можуть довільно змінюватися, нерівномірно поступати і відрізнятися високим рівнем ризику. Це пов'язано зі специфікою такого поняття, як нерухоме майно. Нерухоме майно набувається інвестором в основному з за певних вигод у майбутньому. Інвестор розглядає об'єкт нерухомості у вигляді набору майбутніх переваг і оцінює його привабливість з позицій того, як грошове вираження цих майбутніх переваг співвідноситься з ціною, за якою об'єкт може бути придбаний.
Метод дисконтування грошових потоків дозволяє оцінити вартість нерухомості на основі поточної вартості доходу, що складається з прогнозованих грошових потоків і залишкової вартості.
Метод дисконтування грошових потоків має свій алгоритм розрахунку:
Визначення прогнозного періоду. Визначення прогнозного періоду залежить від обсягу інформації, достатньої для довгострокових прогнозів. Ретельно виконаний прогноз дозволяє передбачити характер зміни грошових потоків на довший термін.
У міжнародній оцінній практиці середня величина прогнозного періоду 5-10 років, для Росії типовою величиною буде період тривалістю 35 років. Це реальний термін, на який можна зробити обґрунтований прогноз.
Про...
