ефіцієнта недовантаження і втрат при зборі орендних платежів.
Коефіцієнт капіталізації включає ставку доходу на інвестиції та норму повернення капіталу. Якщо сума капіталу, вкладеного в нерухомість, залишиться незмінною і буде возвращаемость при її перепродажі, немає необхідності в розрахунку норми повернення.
Якщо прогнозується зміна у вартості активу, то виникає необхідність обліку в коефіцієнті капіталізації, повернення основної суми капіталу. Норма повернення капіталу показує річну величину відшкодування коштів, вкладених в об'єкт нерухомості в тому випадку, якщо з яких-небудь причин прогнозується втрата цих коштів (повністю або частково) в період володіння нерухомістю.
Існують три способи розрахунку норми повернення капіталу (Rнорм возвр):
- прямолінійний повернення капіталу (метод Рингу);
- повернення капіталу по фонду відшкодування та ставкою доходу ні інвестиції (метод Инвуда), його іноді називають аннуїтетним методом;
- повернення капіталу по фонду відшкодування та безризиковою ставкою відсотка (метод Хоскольда).
Метод Рингу. Цей метод доцільно використовувати, коли очікується, що відшкодування основної суми буде здійснюватися рівними частинами.
, (3)
де n - термін, що залишився економічного життя, років.
Метод Инвуда. Використовується, якщо сума повернення капіталу реінвестується за ставкою прибутковості інвестиції.
, (4)
де SFF - фактор фонду відшкодування SFF=Y/((1 + Y) n - 1);
Y - ставка доходу на інвестиції.
Метод Хоскольда. Використовується в тих випадках, коли ставка доходу первісних інвестицій кілька висока, що малоймовірно реінвестування за тією ж ставкою.
, (5)
де Yб - безризикова ставка.
Зниження вартості нерухомості (?), яке відбудеться через п років, враховує в коефіцієнті капіталізації вартість подальшого перепродажу об'єкта нерухомості.
? =0, якщо вартість об'єкта оцінки не зміниться,
? =+ Частка, на яку планується зменшення вартості об'єкта оцінки, якщо вартість об'єкта оцінки зменшиться,
? =- Частка, на яку планується збільшення вартості об'єкта оцінки, якщо вартість об'єкта оцінки збільшиться.
Розрахунок коефіцієнта капіталізації методом ринкової вижімкі.Основиваясь на ринкових даних за цінами продажів і значень ЧОД порівнянних об'єктів нерухомості, можна обчислити коефіцієнт капіталізації:
, (6)
де ЧОДi - чистий операційний дохід i-того об'єкта-аналога, руб.;
Сi - ціна продажу i-того об'єкта-аналога, руб.
Ще один з методів рассчета ставки капіталізації це методом зв'язаних інвестицій.
Якщо об'єкт нерухомості купується за допомогою власного і позикового капіталу, коефіцієнт капіталізації повинен задовольняти вимогам прибутковості на обидві частини інвестицій. Величина коефіцієнта визначається методом зв'язаних інвестицій, або технікою інвестиційної групи. Коефіцієнт капіталізації для позикового капіталу називається іпотечної постійної і розраховується за формулою:
, (7)
де Rm - іпотечна постійна;
ДО - щорічні виплати з обслуговування боргу, руб.;
К - сума іпотечного кредиту, руб.
Коефіцієнт капіталізації для власного капіталу розраховується за формулою:
, (8)
Загальний коефіцієнт капіталізації визначається як середньозважене значення:
, (9)
де М - коефіцієнт іпотечної заборгованості.
З усього вищепредставлених варто відзначити, що, не розрахувавши ставку капіталізації на об'єкт нерухомості, попросту не представляється можливим отримати дані про ефективність інвестованого капіталу в нього. Отримавши всі необхідні дані, можна без проблем зробити розрахунок ставки капіталізації.
Наступний показник необхідний для розрахунку вартість об'єкта нерухомості дохідним підходом це коефіцієнта дисконтування.
Ставка дисконтування - коефіцієнт, який використовується для розрахунку поточної вартості грошової суми, отриманої та виплаченої в майбутньому.
, (10)
де i - процентна ставка; - кількість періодів.
Існує кілька методів визначення коефіцієнта дисконтування:
- Метод кумулятивного побудови;
- Метод порівняння альтернативних інвестицій;
- Метод виділення;
- Метод моніторингу.
Метод кумулятивного побудови заснований на передумові, що ставка дисконтування є функцією ризику і розраховується як сума всіх ризиків, притаманних кожному конкретному об'є...
