гнозування величин грошових потоків від об'єкта не рухомості для кожного прогнозного року.
Прогнозування величин грошових потоків, включаючи реверсію, вимагає:
- ретельного аналізу на основі фінансової звітності, що подається замовником про доходи і витрати від об'єкта нерухомості в ретроспективному періоді;
- вивчення поточного стану ринку нерухомості та динаміки зміни його основних характеристик;
- прогноз доходів і витрат на основі реконструйованого звіту про доходи.
При оцінці нерухомості методом дисконтування грошових потоків розраховується кілька видів доходу від об'єкта:
- потенційний валовий дохід;
- дійсний валовий дохід;
- чистий операційний дохід;
- грошовий потік до сплати податків;
- грошовий потік після сплати податків.
Грошовий потік після сплати податків - це грошовий потік до сплати податків мінус платежі з прибуткового податку власника нерухомості.
На практиці російські оцінювачі замість грошових потоків дисконтують доходи:
- ЧОД (вказуючи, що об'єкт нерухомості приймається що не обтяжений борговими зобов'язаннями);
- чистий потік готівки за вирахуванням витрат на експлуатацію, земельного податку та реконструкцію;
- оподатковуваний прибуток.
Особливості розрахунку грошового потоку при використанні методу.
- майнові податок (податок на нерухомість), слагающийся з податку на землю та податку на майно, необхідно відраховувати з дійсного валового доходу у складі операційних витрат.
- економічна і податкова амортизація не є реальним грошовим платежем, тому облік амортизації при прогнозуванні доходів є зайвим.
- капітальні вкладення необхідно відраховувати з чистого операційного доходу для отримання величини грошового потоку, оскільки це реальні грошові виплати, що збільшують термін функціонування об'єкта і величину вартості реверсії.
- платежі з обслуговування кредиту (виплата відсотків і погашення боргу) необхідно відраховувати з чистого операційного доходу, якщо оцінюється інвестиційна вартість об'єкта (для конкретного інвестора). При оцінці ринкової вартості об'єкта нерухомості ви читати платежі з обслуговування кредиту не треба.
- підприємницькі витрати власника нерухомості необхідно відраховувати з дійсного валового. доходу, якщо вони спрямовані на підтримання необхідних характеристик об'єкта.
Таким чином:
(13)
ЧОД=ДВД - ОР - Підприємницькі витрати власника нерухомості, пов'язані з нерухомістю, (14)
Грошовий потік до сплати податків=ЧОД - Капіталовкладення - Обслуговування кредиту + Приріст кредитів, (15)
Грошовий потік для нерухомості після сплати податків=Грошовий потік до сплати податків - Платежі по прибутковому податку власника нерухомості (16)
Далі розрахуємо вартість реверсії. Реверсія - це залишкова вартість об'єкта при припиненні надходжень потоку доходів.
Вартість реверсії можна спрогнозувати за допомогою:
- призначення ціни продажу, виходячи з аналізу поточного стану ринку, з моніторингу вартості аналогічних об'єктів і припущень щодо майбутнього стану об'єкта;
- прийняття припущень щодо зміни вартості нерухомості за період володіння;
- капіталізації доходу за рік, наступний за роком закінчення прогнозного періоду, з використанням самостійно розрахованої ставки капіталізації.
Вартість реверсії, повинна бути продисконтовані (за фактором останнього прогнозного року) і додана до суми поточних вартостей грошових потоків.
Таким чином, вартість об'єкта нерухомості дорівнює сумі поточної вартості прогнозованих грошових потоків і поточної вартості залишкової вартості (реверсії).
оцінка реорганізація дисконтування витратний
2. Розрахунок ринкової вартості ТОВ «СВОЯ КВАРТИРА» для формування статутного капіталу
. 1 Опис ТОВ «Своя квартира» з визначенням зносу
Для докладного опису об'єкта оцінки нам необхідно визначити склад об'єкта оцінки, який представлений в таблицях 1-4.
Таблиця 1 - Місце, оточення об'єкта оцінки
Будівельна адреса об'єкта оценкіЧелябінская область, Магнітогорськ, вул. К.Маркса, будинок 194Екологіческая обстановкаХорошаяІнте...
