хом обміну документами за допомогою поштового, телеграфного, телетайпного, телефонного, електронного чи іншого зв'язку, що дозволяє достовірно встановити, що документ виходить від сторони за договором.
Вимоги ж до форми договору продажу нерухомості зводяться до того, що такий договір повинен бути укладений у письмовій формі в вигляді єдиного документа, підписаного сторонами (ст. 550 ЦК).
Таким чином, суть спеціального правила про форму договору продажу нерухомості полягає в тому, що виключається застосування положення ГК про форму договору (п. 2 ст. 434), і може бути виражена формулою В«виключення виняткуВ». Стосовно до договору продажу нерухомості законодавець повертається до вимогам, що пред'являються до письмової форми правочину (п. 1 ст. 160), посилюючи тим самим режим укладання договору продажу нерухомості.
Більше того, на відміну від загальних правил, що регламентують наслідки недотримання простої письмової форми правочину, порушення вимог, що пред'являються до форми договору продажу нерухомості, тягне його недійсність.
При укладанні договору продажу нерухомості важливе значення для його дійсності має В«фігураВ» продавця. У тих випадках, коли в якості продавця по договору виступає не власник нерухомого майна, а володар іншого, обмеженого речового права на нерухомість (державне або муніципальне унітарне підприємство, установа), значно підвищується ризик можливого визнання такого договору недійсним правочином. Тут необхідно враховувати обмежений характер правомочностей зазначених суб'єктів на розпорядження нерухомим майном. Зокрема, державне чи муніципальне підприємство - як суб'єкт права господарського відання (п. 2 ст. 295 ЦК), так і суб'єкт права оперативного управління (казенне підприємство) (п. 1 ст. 297 PJQ - не має права продавати належне йому нерухоме майно без згоди власника цього майна. Порушення даного вимоги тягне недійсність договору продажу нерухомості.
Прикладом до сказаному може служити роз'яснення, що міститься в постанові Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ від 25 лютого 1998 р. № 8 В«Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із захистом права власності та інших речових прав В»(п. 7). Відповідно до даного роз'яснення, при вирішенні спорів, пов'язаних із здійсненням державними і муніципальними підприємствами права господарського відання або оперативного управління, слід враховувати установ-лені ст. 295 та 296 ЦК обмеження прав підприємств з розпорядження закріпленим за ними майном. Угоди, здійснені підприємствами з відчуженню майна всупереч названим обмеженням, є недійсними як нікчемні [33].
У певних випадках і при дотриманні вимоги про необхідний про-сти отримання згоди власника на продаж нерухомого майна, що належить державному або муніципальному підприємству на праві господарського відання або оперативного управління, зберігається ризик визнання договору продажу нерухомості недійсним. Справа в тому, що на відміну від інших комерційних організацій державні та муніципальні підприємства наділені не загальною, а цільовий (спеціальної) правоздатністю (ст. 49 ЦК). Тому дії унітарних підприємств за розпорядженням закріпленим за ними майном повинні бути обумовлені виконанням завдань його статутної діяльності і цільовим призначенням наданого для виконання цих завдань майна під страхом визнання зроблених угод недійсними. На цей рахунок також є офіційне роз'яснення Пленуму Вищого Арбітражного Суду РФ. Відповідно до п. 9 постанови Пленуму від 25 лютого 1998 р. № 8, в тих випадках, коли дії підприємства, у тому числі і здійснені з дотриманням вимоги про отримання попередньої згоди власника (п. 2 ст. 295 ЦК) на відчуження іншим особам закріпленого за підприємством на праві господарського відання рухомого або нерухомого майна, безпосередньо бере участь у виробничому процесі підприємства, призводять до неможливості використання майна власника за цільовим призначенням, відповідні угоди є недійсними з підстав, передбачених ст. 168 ЦК, незалежно від того, чи вчинені вони з згоди власника (уповноваженого ним органу) або самостійно підприємством [34].
Що стосується установ, що фінансуються власником, то вони взагалі не мають права здійснювати договори продажу щодо майна, закріпленого за ними або придбаного за рахунок коштів, виділених їм за кошторисом (п. 1 ст. 298 ЦК). Разом з тим, якщо в відповідно до установчих документів установі надано право здійснювати приносить доходи діяльність, то майно, придбане за рахунок цих доходів (включає нерухомість), обліковується на окремому балансі і знаходиться в самостійному розпорядженні установи. Отже, договори продажу закладом ролі продавця нерухомого майна, яке обліковується на окремому балансі і було придбано на доходи, отримані від дозволеної власником підприємницької діяльності, відповідають законодавству і не можуть бути визнані недійсними.
Як відомо, всякий цивільно-правовий договір вважається укладеним, якщо між ...
