сторонами в необхідній у належних випадках формі досягнуто згоди з усіх істотних умов договору. Істотними ж умовами договору визнаються умови про предмет договору, умови, які названі в законі або інших правових актах як істотні або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін повинна бути досягнута угода (п. 1 ст. 432 ЦК).
Предмет якого договору продажу нерухомості включає в себе два роду об'єктів: перше, що продається нерухоме майно; друге, дії продавця і покупця відповідно з передачі нерухомості, її прийняття та оплати. У тих випадках, коли продається будівля, споруда чи інший об'єкт нерухомості, визначається за ознаками нерозривному зв'язку із землею та неможливості переміщення без невідповідного збитку його призначенням, і продавець є власником земельної ділянки, предмет договору включає в себе і об'єкт третього роду, а саме: права на земельну ділянку, що передаються покупцеві разом з об'єктом нерухомості.
Порівняно із загальними положеннями про купівлю-продаж товарів законодавець посилює вимога щодо умови договору про об'єкт нерухомості. У договорі продажу нерухомого майна повинні бути вказані дані, що дозволяють безумовно встановити об'єкт нерухомості, підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі відомості, що визначають розташування зазначеного об'єкта нерухомості на відповідній ділянці або в складі іншого нерухомого майна. При відсутності таких даних у договорі умова про нерухоме майно, що підлягає передачі, вважається не узгодженим сторонами, а договір продажу нерухомості вважається неукладеним.
Як вже відзначалося, нерухомість - це насамперед земельні ділянки і те, що нерозривно пов'язане із землею. Перехід в результаті виконання договору купівлі-продажу будівлі, будівлі або іншої нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, неминуче тягне зміну правовідносин і з приводу цього земельної ділянки. І навпаки, якщо продається земельна ділянка, змінюються правовідносини з приводу знаходиться на ньому нерухомого майна. ЦК містить чіткі правила, що регулюють такого роду зміни (ст. 552-553).
Покупець будівлі, споруди або іншої нерухомості одночасно з передачею йому права власності на зазначені об'єкти дістає права і на ту частину земельної ділянок, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання. Природа цих прав залежить від того, чи є продавець нерухомості власником відповідної земельної ділянки. У цьому випадку передане покупцеві право на земельну ділянку визначається договором (право власності, право оренди тощо). Якщо ж у договорі відсутня умова про передане покупцю право на земельну ділянку, він стає власником тієї частини земельної ділянки, яка зайнята проданої йому нерухомістю і необхідна для її використання.
При продажу нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, не належить продавцю на праві власності, покупець нерухомості одержує право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих же умовах, що і продавець нерухомості. Правда, слід мати на увазі, що законом або договором між продавцем і власником землі можуть бути передбачені умови користування земельною ділянкою, що не дозволяють продаж знаходиться на цій земельній ділянці нерухомості або допускають це тільки за згодою власника землі.
Таким чином, умова договору продажу нерухомості, продавец по якому одночасно є власником земельної ділянки, про переданих покупцеві правах на відповідну земельну ділянку відноситься до істотних умовами такого договору, визначеним диспозитивноюнормою. За відсутності в тексті договору (договорі-документі) відповідного пункту, договір тим не менш повинен вважатися ув'язненим, оскільки необхідне істотне умова міститься в договорі (договорі-правовідносинах) у тому вигляді, як воно визначене диспозитивноюнормою (п. 2 ст. +552 ЦК).
У тих же випадках, коли продавець нерухомості не є власником земельної ділянки, умова про права на земельну ділянку не відноситься до істотних умовами договору, більше того - правило про права на земельну ділянку, які переходять до покупця нерухомості, визначено імперативною нормою і знаходиться за межами договору продажу нерухомості.
У випадках, коли предметом договору купівлі-продажу нерухомості, навпаки, є земельну ділянку, а що знаходиться на ньому нерухомість залишається у власності у продавця, умови користування продавцем частиною земельної ділянки, зайнятої нерухомістю, визначаються договором купівлі-продажу. Якщо договір не містить таких умов, продавець отримує право обмеженого користування (сервітут) тією частиною земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для користування нею.
Значно відрізняється від загальних положень про договори і таке істотне умова договору продажі нерухомості, як ціна (ст. 555 ЦК). По-перше, положення про тому, що виконання договору, в якому не визначена ціна, повинно бути оплачено за ціною, зазвичай стягується при пор...
