ті оцінюваного об'єкта нерухомості
Вартість всього оцінюваного об'єкта нерухомості порівняльним підходом методом парних продажів Vsc визначається шляхом підсумовування вартості будівлі Vb і вартості земельної ділянки Vl, яка визначена раніше за формулою (1).
V sc = V B + V L (8)
Отримаємо: V sc = 51 825,84 + 7088,90 = 58 914,74 тис. руб. p> 5. Оцінка об'єкта дохідним підходом
Для визначення вартості об'єкта дохідним підходом методом дисконтування грошових потоків прогнозуються доходи одержувані і витрати здійснювані при експлуатації об'єкта за весь період комерційного використання будівлі.
Розрахунки виробляються за наведеними далі формулами для кожного аналізованого року і наводяться в таблиці 5.
5.1. Потенційний валовий дохід від оренди будівлі
Потенційний валовий дохід від оренди будівлі PGI визначається за формулою
PGI = (r B * S B + r b * S b ) * m, ( 9)
де:
г в - орендна плата за 1 кв. м. корисної площі будівлі в місяць, тис. руб.; S b - корисна площа будівлі, кв. м.;
r b - орендна плата за 1 кв. м. корисної площі підвалу місяць, тис. руб.; S b - корисна площа підвалу, кв.м.;
m - кількість місяців отримання орендної плати в аналізується.
При цьому враховуємо щорічне підвищення орендної плати на 10,0%
PGI 1 = ((366/1000) * 3516 + (216/1000) * 666) * 9 = 13026,96 тис. руб. p> PGI 2 = ((402,6/1000) * 3516 + (237,6/1000) * 666) * 12 = 18905,50 тис. руб. p> PGI 3 = ((442,86/1000) * 3516 + (261,36/1000) * 666) * 12 = 20773,80 тис. руб. p> PGI 4 = ((487,15/1000) * 3516 + (287,50/1000) * 666) * 12 = 22851,60 тис. руб. p> PGI 5 = ((535,87/1000) * 3516 + (316,25/1000) * 666) * 12 = 25136,88 тис. руб.
5.2. Дійсний валовий дохід від оренди будівлі
Дійсний валовий дохід від оренди приміщень будівлі EGI визначається за формулою
EGI = PGI * k, (10)
де: к - коефіцієнт заповнюваності будівлі (частка зданих в оренду площ). p> EGI 1 = 13026,96 * 0,6 = 7816,18 тис. руб. p> EGI 2 = 18905,50 * 0,85 = 16069,68 тис. руб. p> EGI 3 = 20773,80 * 1 = 20773,80 тис. руб.
EGI 4 = 22851,60 * 1 = 22851,60 тис. руб.
EGI 5 = 25387,80 * 1 = 25387,80 тис. руб. br/>
5.3. Поточні операційні витрати з експлуатації будівлі, податок на прибуток і податок на майно
Поточні операційні витрати СОЕ з експлуатації будівлі визначаються шляхом підсумовування:
- фонду оплати праці персоналу (при цьому враховуємо щорічне підвищення на 5,0%);
- відрах...
