39;єкта (умови регіонального ринку, перспективи соціально-економічного розвитку регіону; фактори, в силу яких нерухомість в межах регіонального ринку може стати менш привабливою);
5) умови орендного договору (орендний ризик пов'язаний з тим, що орендар може не заплатити всю орендну плату, передбачену орендним договором);
6) умови надання кредитів (кредитний ризик обумовлений здатністю власника нерухомості обслуговувати боргові зобов'язання);
7) фізичний знос, застарівання, псування; моральний і економічний знос (ризики фізичного, морального та економічного зносу можуть знизити прибутковість нерухомості);
8) можливості та умови реінвестування (дія джерела даного ризику протилежно дії інфляції, оскільки отримані грошові доходи не можуть бути реінвестовані з тією ж ставкою доходу, що і початкові інвестиції);
9) зміни в законодавчому регулюванні та оподаткуванні .
3.1. ВІДШКОДУВАННЯ ІНВЕСТІРОВАПННОГО В НЕРУХОМІСТЬ КАПІТАЛУ
Інвестуючи капітал у приносить дохід нерухомість, інвестор розраховує не тільки отримати дохід на вкладений капітал, але і повністю відшкодувати сам капітал. Відшкодування інвестованого капіталу можливе шляхом перепродажу об'єкта нерухомості або шляхом отримання доходу, величина якого забезпечує не тільки отримання процентного доходу на капітал, а й поступове його відшкодування за певний період часу. Показником, чисельно характеризує цей процес, є коефіцієнт капіталізації .
Коефіцієнт капіталізації складається з двох частин. Одна його частина пов'язана з доходом на інвестований капітал, тобто винагородою власнику капіталу за використання інвестовані в нерухомість грошових коштів. Іншими словами, це відсоток (званий так само віддачею), що виплачується інвестору. Друга частина коефіцієнта капіталізації пов'язана з відшкодуванням спочатку інвестованого в нерухомість капіталу.
Отже, інвестор, розміщуючи свій капітал у той чи інший об'єкт нерухомості, передбачає, насамперед, відшкодування вкладеного капіталу та отримання прибутку. Існують три способи розрахунку відшкодування інвестованого в нерухомість капіталу:
- метод прямолінійного повернення капіталу;
- метод повернення капіталу по фонду відшкодування та ставкою доходу на інвестиції;
- метод повернення капіталу по фонду відшкодування та безризиковою процентною ставкою.
Метод прямолінійного повернення інвестованого капіталу (метод Рингу) реалізується в відповідності з наступною процедурою - передбачається, що відшкодування основної суми інвестованого капіталу відбувається рівними частинами. У цьому випадку розміри платежів за основною сумою інвестицій будуть рівні. Важливою особливістю даного методу є щорічне зниження величини членів грошового потоку, використовуваного для погашення боргу, тому даний метод не може бути застосований для потоків з нерівномірними доходами.
Метод повернення інвестованого капіталу по фонду відшкодування та ставкою доходу на інвестиції (Метод Інвуд) характеризується тим, що норма повернення інвестицій є складовою частиною коефіцієнта капіталізації; вона дорівнює фактору фонду відшкодування, розрахованим за тією ж процентною ставкою, що і дохід на інвестиції. Іншою складовою частиною коефіцієнта капіталізації є ставка відсотків на інвестиції. Використання даного методу передбачає повне відшкодування інвестицій і одержання по них відповідного доходу.
Метод повернення інвестованого капіталу по фонду відшкодування та безризиковою ставкою пр оцента (Метод Хоскольда) застосовується в тих випадках, коли в процесі угоди можлива втрата частини інвестованого капіталу (наприклад, знос житлового будинку, зданого в оренду), поточний дохід слід розглядати і як відшкодування інвестицій, і як дохід на інвестиції. У подібних випадках коефіцієнт капіталізації повинен бути розрахований таким чином, щоб при оцінці вартості активів було б забезпечене не тільки повне відшкодування інвестованого капіталу, але й одержання доходу по ньому, для цього коефіцієнт капіталізації повинен бути відповідним чином збільшено.
Розглянувши методи розрахунку відшкодування капіталу, необхідно відзначити. Що надходять періодичні доходи можуть бути розділені на дві принципово різні частини: дохід на капітал та відшкодування капіталу. Дохід на капітал - це процентні гроші, отримані на вкладений капітал, тобто кінцева віддача. Повернення капіталу характеризується нормою його відшкодування. Норма відшкодування капіталу залежить від тривалості володіння нерухомістю, ставки поточної віддачі, стабільності періодичного доходу і від приросту вартості капіталу.
3.2. ОБЛІК ЗНОСУ ПРИ ОЦІНЦІ НЕРУХОМОГО МАЙНА НА ОСНОВІ Витратний підхід
Облік зносу при оцінці нерухомого майна на основі витратного підходу є невід'ємним компонентом процедури оцінки майна. Сукупний знос ...
