підхід
Визначення вартості об'єкта нерухомості на основі витратного підходу проводиться в наступній послідовності:
1) визначається ринкова вартість ділянки землі;
2) розраховується величина відновної вартості будівництва об'єкта нерухомості (будівлі або споруди);
3) оцінюється величина сукупного зносу, тобто зносу всіх трьох видів;
4) виробляється підсумкове визначення вартості як суми вартості ділянки землі і відновної вартості за вирахуванням сукупного зносу.
При застосуванні витратного підходу ділянку землі оцінюється таким, як якби він був вільним у варіанті його найкращого (найбільш ефективного) використання. За відсутності повного права на землю допустимо знаходження вартості ділянки землі як вартості права довгострокової оренди. Визначення відновної вартості (величини витрат) може проводиться трьома способами:
- на основі даних про відновлювальної вартості об'єкта на дату останньої переоцінки з наступним перерахунком в поточну вартість (у масштабі поточних цін);
- шляхом розрахунку середньозваженої величини фактичної кошторисної вартості будівництва аналогічного об'єкта (за даними підрядних будівельних організацій);
- на основі аналізу укрупнених статей витрат на будівництво нового об'єкта.
При визначенні вартості нового будівництва в розрахунок приймаються прямі і непрямі витрати, а так само підприємницька прибуток (прибуток забудовника).
До прямим витратам відносяться витрати безпосередньо на будівництво (вартість будматеріалів і їх доставки, заробітна плата будівельників, вартість використання машин і механізмів, транспортно-складські витрати, вартість тимчасових споруд, витрати на дотримання техніки безпеки та інші нормативні витрати, а так само прибуток і накладні витрати підрядника будівництва).
До непрямим витратам відносяться витрати, що не включаються безпосередньо у вартість будівельно-монтажних робіт (витрати на проектування, технічний нагляд, геодезичний контроль, оплата юридичних, бухгалтерських, аудиторських та оціночних послуг; витрати на рекламу, адміністративні та інші витрати забудовника).
Підприємницьку прибуток (прибуток забудовника) оцінювач може розраховувати як частку загальної суми прямих і непрямих витрат, виходячи з середніх по даному регіону норм підприємницького прибутку, що є достатнім стимулом для інвестування у будівництво об'єктів нерухомості в даному регіоні.
3. ОСОБЛИВОСТІ І ДЖЕРЕЛА РИЗИКІВ ІНВЕСТУВАННЯ В НЕРУХОМІСТЬ
Інвестиції в нерухомість, як і інвестиції в цінні папери, схильні до ризиків, притаманним фінансового ринку: ризику зміни процентних ставок, валютного, кредитного ризикам, бізнес ризику. Разом з тим для інвестицій в нерухомість в зв'язку з особливостями функціонування ринку нерухомості характерні додаткові специфічні ризики, які можуть необхідно враховувати при оцінці нерухомості.
Ризики властиві ринку нерухомості, можна розділити на три групи: систематичні, несистематические і випадкові ризики.
Систематичні ризики визначаються такими факторами, як низька ліквідність активу, нестабільність податкового законодавства, зміна в рівні конкуренції на ринку нерухомості та ринку капіталу, тривалість ділового циклу на ринку нерухомості, демографічні характеристики (і тенденції їх зміни) за країні в цілому і по регіонах, тенденції зайнятості населення, інфляція, зміна процентних ставок на ринку капіталу. Систематичний ризик не піддається диверсифікації і відображає зв'язок рівня ризику інвестицій у нерухомість з середньоринковим рівнем ризику.
Несистематичні ризики - ризики, характерні для різних типів нерухомості і різних регіонів. Ризик даного виду може бути диверсифікований за рахунок формування портфеля нерухомості, тобто за рахунок розподілу капіталу між різного типу об'єктами дохідної нерухомості, відмінності в місці розташування об'єктів і в структурі позикового і залученого капіталу.
Випадкові ризики связанни з можливими непередбачуваними і соціальними явищами і, крім цього, можуть бути пов'язані з неефективним управлінням об'єктами нерухомості.
До джерелам ризику відносяться;
1) вид нерухомого майна (можливе змін умов пропозиції і попиту на майно даного виду безвідносно місця розташування об'єкта, наприклад надлишкова пропозиція офісних будівель і приміщень);
2) можливість зміни співвідношення пропозиції і попиту (через циклічності ринку нерухомості можливе підвищення або зниження попиту на нерухомість в короткостроковому плані, коли пропозиція об'єктів нерухомості невідповідно);
3) інфляція (реальні грошові потоки доходів від оренди або продажу можуть бути нижче передбачених договором через інфляцію, зокрема, чим більше термін оренди, тим такий ризик більше);
4) місце розташування об&#...
