будівель і споруд характеризується втратою ними своєї вартості в результаті спільного впливу фізичного, функціонального (морального) і економічного (Зовнішнього) зносу. p> З фізичним зносом пов'язано поступове зменшення вартості будівель і споруд внаслідок їх старіння і руйнування в результаті експлуатації, фізичного та хімічного впливу, перевантажень, неналежного зберігання тощо
Під функціональним (Моральним) зносом розуміється втрата об'єктом нерухомості своєї вартості через невідповідність об'ємно-планувального, дизайнерського рішення, матеріалів, обладнання та якості робіт сучасним ринковим вимогам і перевагам споживачів.
Під економічним (Зовнішнім) зносом розуміється втрата об'єктом нерухомості вартості в результаті дії зовнішніх по відношенню до нього факторів (навколишнього природного і соціального середовища, прилеглих об'єктів).
Для оцінки сукупного зносу в залежності від наявності достовірної інформації можуть застосовуватися такі методи:
1) метод економічного віку (метод терміну життя);
2) метод розбивки по компонентах зносу.
Метод строку життя. Термін життя кожного об'єкта нерухомості закладається при його проектуванні. У теорії оцінки існують такі поняття, що визначають різні терміни функціонування об'єкта нерухомості: термін фізичного життя, термін економічного життя, ефективний вік.
Термін фізичного життя - це термін, протягом якого об'єкт нерухомості реально існує і його можна використовувати за призначенням.
Термін економічного життя - це термін, протягом якого об'єкт нерухомості приносить прибуток (дохід). Кінець економічного життя настає тоді, коли об'єкт нерухомості перестає приносити дохід.
Ефективний вік визначається станом і зовнішнім виглядом об'єкта, дизайном, економічними факторами, які виявляють його вартість. Умови експлуатації об'єкта, своєчасності ремонту і модернізації в значній мірі впливають на його ефективний вік. Він може бути більше або менше фізичного віку.
Необхідно враховувати наявність відмінностей у підході до оцінки зносу між бухгалтерської та оціночної практикою. Оцінювач повинен, перш за все, виходити з ефективного віку і визначати термін, що залишився економічного життя. Термін економічного життя залежить від багатьох факторів, наприклад економічної ситуації в країні, смаків споживачів і т.д. Разом з тим, виробляючи оцінку нерухомості, оцінювач виходить з того, що в залишився термін економічного життя з об'єктом нерухомості не відбудеться істотних змін. Визначення терміну економічного життя засноване на візуальному огляді об'єкта, аналізі економічної ситуації. У кінцевому рахунку, воно багато в чому залежить від досвіду і думки оцінювача.
За методом економічного віку (методу строку життя) величина сукупного зносу визначається як частка від ділення ефективного віку на термін економічного життя (нормативний термін служби) будівлі. При цьому під ефективним віком розуміється умовний вік будівлі, визначається фізичним станом і функціональної корисністю, а під терміном економічного життя - період часу, протягом якого будівля має економічну цінність, тобто має корисністю.
У Відповідно до методами розбивки по компонентах зносу виділяються і окремо оцінюються наступні складові сукупного зносу:
- усувний фізичний знос, тобто фізичний знос, усунення якого економічно виправдано - витрати на усунення якого не перевищують грошової величини, що додається до вартості об'єкта в результаті його усунення;
- непереборний фізичний знос - знос, витрати на усунення якого в результаті перевищують відповідне збільшення вартості об'єкта;
- усувний моральний (функціональний) знос;
- непереборний моральний знос;
- економічний (зовнішній) знос (старіння) - за визначенням є практично непереборним, єдиний спосіб його усунення - зміна зовнішнього оточення, що в більшому випадку представляється нерозв'язним завданням.
Оцінювач повинен провести обгрунтоване узгодження розрахункових оцінок вартості об'єкта нерухомості, отриманих в результаті використання всіх трьох підходів до оцінкою, виходячи з відносних ваг, надавати величинам вартості, отриманим в рамках кожного з трьох підходів. Таким чином, оцінювач розраховує середньозважену величину вартості об'єкта нерухомості. У якості остаточного висновку про оцінку вартості нерухомості може бути як одна величина, так і діапазон величин вартості об'єкта нерухомості.
3.3. ВИКОРИСТАННЯ ФІНАНСОВОГО Левередж при іпотечному кредитуванні УГОД З НЕРУХОМІСТЮ
Реальна практика ринкових угод з нерухомістю в більшості випадків передбачає залучення іпотечного кредитування, тобто кредитування під заставу нерухомого майна. У цьому випадку можна говорити про те, що застосовується фінансовий важіль - Фінансовий левередж . Основна властиві...
