коефіцієнтів прибутковості часткових показників у структурі інвестицій, зміни вартості всього капіталу і досить наочно показує механізм зміни власного капіталу за інвестиційний період.
Загальний вигляд формули Еллвуда:
R про = [Y-mC + О” (sff, Y e )]/(l + О” n a),
де R 0 - Загальний коефіцієнт капіталізації;
С - іпотечний коефіцієнт Еллвуда;
О” - пайова зміна вартості власності;
(sff, Y e) - Фактор фонду відшкодування за ставкою віддачі на власний капітал;
О” n - Пайова зміна доходу за прогнозний період;
а -коефіцієнт стабілізації.
Іпотечний коефіцієнт Еллвуда:
С = Y e + p (sff, Y e ) -R m,
де р - частка поточного залишку кредиту, амортизованого за прогнозний період,
Вираз 1/(1 + О” n а ) в рівнянні - стабілізуючий множник і використовується, коли доход не постійний, а регулярно змінюється. Зазвичай задається закон зміни доходу (наприклад, лінійний, експонентний, по фактору фонду накопичення), відповідно до якого визначається коефіцієнт стабілізації а за заздалегідь розрахованим таблицями. Вартість визначається діленням доходу за рік, що передує даті оцінки, на коефіцієнт капіталізації з урахуванням стабілізації доходу. Надалі будемо розглядати техніку Еллвуда тільки для постійних доходів.
Запишемо вираз Еллвуда без урахування зміни вартості нерухомості і при постійному доході:
R = Y e - Т [Y e + р (sff, Y e ) - R m ]. br/>
Це вираз називається базовим коефіцієнтом капіталізації, що дорівнює ставці кінцевої віддачі на власний капітал з коригуванням на умови фінансування та амортизації.
Розглянемо структуру загального коефіцієнта капіталізації у формулі Еллвуда без урахування змін вартості власності, для чого використовуємо техніку інвестиційної групи для ставок віддачі. Ця техніка зважує ставки віддачі на власний і позиковий капітал у відповідних частках всього інвестованого капіталу:
Y 0 = mY m + (1-m) Y e . br/>
Для того щоб цей вираз став еквівалентним базового коефіцієнту r , необхідно врахувати ще два чинники. Перший полягає в тому, що інвестор повинен періодично відраховувати зі свого доходу на амортизацію кредиту, зменшуючи власний капітал. Отже, необхідно скоригувати величину Y 0 у попередньому виразі шляхом додавання періодично виплачуваної частки всього капіталу під відсоток, рівний ставкою відсотка по кредиту. Вираз цієї коригування являє собою частку позикового капіталу т, помножену на фактор фонду відшкодування за ставкою відсотка (sff, Y m ). Величина (Sff,) Y m ) дорівнює різниці між іпотечної постійної і ставкою відсотка, тобто R m -Y
