0 рублів відсотків.
3. Кредит, за яким сплата відсотків проводиться щомісяця. У цьому випадку загальна сума нарахованих відсотків буде точно такий же, як і в попередньому, проте боргове навантаження в кінці періоду буде значно нижче, тому відсотки вже виплачені.
Таблиця 5.1. «Детальний опис структури платежу».
1й рік2 год3 год4й годОстаток основного долга5 000 0005 000 0005 000 0005 000 000Проценти начісленние600 000600 000600 000600 000Проценти уплаченние600 000600 000600 000600 000
4. Кредит, за яким щомісяця виплачуються відсотки і якась частина основного боргу, а в кінці терміну залишилася велика сума. Такий графік погашення найбільш вигідний як мінімум з двох причин: по-перше, підсумкова сума відсотків буде менше, ніж у попередніх випадках (тому відсотки нараховуються на залишок основного боргу, а він у нас щомісяця потроху скорочується), по-друге, боргове навантаження в кінці періоду кредитування буде значно нижче.
Таблиця 5.2. «Детальний опис структури платежу».
1й рік2 год3 год4й годОстаток основного долга5 000 0004 700 0004 400 0004 100 000Проценти начісленние600 000564 000528 000492 000Проценти уплаченние600 000564 000528 000492 000
5. При такому методі виплати кредиту сума відсотків становитиме 2184000 рублів, що на 216 000 рублів менше, ніж у двох попередніх випадках.
Головним позитивною якістю кредитів з «шаровим» погашенням є невелика сума щомісячних виплат. Виплачувати наприкінці великий платіж має сенс, якщо, наприклад, купується нерухомість для подальшої її перепродажу і очікується, що коли підійде термін остаточного платежу, вона буде мати набагато більш високу ціну, ніж при покупці.
Негативних же сторін у кредитів з «шаровим» платежем набагато більше:
· занадто високе боргове навантаження в кінці періоду;
· високий ризик відсутності коштів у необхідному обсязі в кінці періоду;
· переплата за відсотками;
· більш жорсткі вимоги банків до позичальників і менш вигідні умови кредитування.
Треба відзначити, що банкам застосування такого способу оплати підвищує ризики неповернення кредиту, що в ряді випадків нівелює вигоду від більш високих процентних доходів.
. Розрахунок іпотечного кредиту з наростаючим платежем.
Застосовується для позичальників, які розраховують на зростання доходів. Особливості такого методу кредитування:
· мінімальний перший внесок, потім внески збільшуються з постійним темпом;
· на певному етапі починаються рівновеликі платежі за схемою самоамортізірующегося кредиту.
При кредитуванні із зростанням платежів задається послідовність розмірів платежів зі збільшенням внесків через рівні інтервали часу, розмір останнього внеску визначається за сумою залишку заборгованості за кредитом. Такі схеми фінансування зручні для підприємців: в початковий період фінансові ресурси не відволікаються з бізнесу, який може інтенсивно розвиватися.
Рефінансування іпотечного кредитування.
Рефінансування іпотеки нагадує отримання першого кредиту, але з багатьма полегшують життя винятками. Зокрема, відсутнє продавець, і документи на нього начебто довідок з диспансерів збирати не треба (хоча новий банк може їх вимагати від свого потенційного клієнта). Але документи на позичальника і на квартиру збираються в повному обсязі (приблизний список наведений у розділі про покупку квартири). Так як потрібна нова оцінка нерухомості, то оцінювачу знадобляться документи на квартиру. Тут є нюанс. Кадастровий паспорт і окрема експлікація діють один рік, а технічний паспорт - п'ять років. Якщо тех. паспорт ще придатний, то треба попросити оцінювача використовувати його (в тех. паспорті повинен бути і поверховий план, і експлікація), тоді не доведеться витрачати ще два тижні на виготовлення в кадастровій палаті нового кадастрового паспорта з експлікацією. Якщо стара страхова не в списку партнерів нового банку, укладається договір з новою страховою. Єдиний новий документ, що буде потрібно - довідка зі старого банку, складена у вільній формі, де повинні бути вказані реквізити для перерахування коштів у рахунок погашення кредиту, розмір залишився основного боргу та перелік прострочених платежів. Останнього бути не повинно. Якщо з якоїсь причини хоча б один платіж був прострочений, новий банк гарантовано поцікавиться причиною (а може відразу відмовить). Природно, для продовження відносин з новим кредитором необхідно, щоб причина була поважною: технічна неможливість оплати (проблеми в проведенні платежів старим банком), затримка платежу...
