нціями не дана належна правова кваліфікація оспорюваного договору, прийняті у справі судові акти, як суду першої, так і суду апеляційної інстанцій, підлягають скасуванню, а справа - направленню на новий розгляд до суду першої інстанції.
Нагадаємо, що за загальним правилом предметом попереднього договору є укладення основного договору, а не передача майна. Так, у Постанові Вісімнадцятого арбітражного апеляційного суду від 20.04.2011 N 18АП - 3119/2011 у справі N А07-15560/2009 виражена наступна правова позиція. На думку суду, за змістом норми п. 1 ст. 429 ГК РФ предметом попереднього договору є укладення у погоджений сторонами строк основного договору на умовах, передбачених попереднім договором. При цьому стосовно вказаній справі укладання попереднього договору оренди породжувало у сторін зобов'язання не передати майно у користування, а тільки укласти надалі основний договір.
Необхідно відзначити той факт, що сучасна практика арбітражних судових інстанцій наказує розцінювати деякі попередні договори в якості безпосередньо договорів купівлі-продажу нерухомого майна з наявністю обов'язкової умови про попередню оплату. З подібного роду договорами пов'язана процедура попередньої оплати ще до укладення основного договору передачі прав на нерухоме майно.
Особливого значення набуває сума попередньої оплати, на в'язі з якою виникає так звана категорія «суттєвості». Феномен «суттєвості» пов'язаний з тим відсотком від загальної суми, що вноситься покупцем. для багатьох авторів, у тому числі і для автора даної роботи, представляється необхідним визначити суму в 70% від визначеної ціни в якості суттєвої частини, на яку можна спиратися при вивченні спірних питань попереднього і основного договору.
Вкрай важливо звернути увагу на точку зору ВАС РФ.
Слідуючи встановленої і представленої логіці ВАС РФ, на сьогоднішній день практично не має правового значення те, як буде сплачена ціна нерухомого майна: це може бути зроблено як одноразово, так і в розстрочку. Єдино необхідною умовою для цього договору є тільки те, щоб ця сума була сплачена до укладення основного договору. Але, важливо зазначити, що в зазначеному випадку наявність факту укладення основного договору не вимагається. Даний момент пов'язаний з тим, що можна взяти з ВАС РФ. У даному випадку попереднє укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна вже і є основним. У зв'язку з цим виникає наступне питання: до якого часу повинна бути оплачена вартість нерухомості, що купується, щоб відносини сторін могли бути кваліфіковані як договір купівлі-продажу?
Якщо виходити з загальновизнаного юридичною практикою сучасного поняття попередня оплата raquo ;, то найбільш логічним було б припустити, що зазначені дії покупець нерухомого майна повинен здійснити до моменту передачі самої нерухомості.
Варто враховувати, що право власності на об'єкти нерухомого майна виникає у осіб, які уклали договір купівлі-продажу нерухомого майна за правилами пункту 2 статті 223 ГК РФ. У даному випадку можна трактувати наступним чином - фактично з моменту державної реєстрації в ЕГРП майнового права за покупцем.
Отже, позиція російських судових інстанцій в даний час будується на тому аспекті, що параграф 7 глави 30 Цивільного Кодексу РФ не містить конкретних положень, які забороняли б укладення договорів купівлі-продажу нерухомого майна, на яке право власності продавця на дату укладення договору не зареєстровано в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним. Відсутність у продавця в момент укладення договору продажу нерухомості права власності на майно не є підставою для визнання такого договору купівлі-продажу нерухомого майна недійсним. Цей висновок вища судова інстанція підтверджує також посиланням на п. 2 ст. 455 ГК РФ. відповідно зазначеною нормою предметом договору купівлі-продажу може бути як товар, наявний у продавця в момент укладення договору, так і товар, який буде створений або придбаний продавцем у майбутньому, якщо інше не встановлено законом або не випливає з характеру товару (купівлі-продажу нерухомого майна)
Судова російська практика виходить також з тієї позиції, що відсутність у попередньому договорі купівлі-продажу нерухомого майна кадастрового номера об'єкту нерухомості саме по собі не робить такий договір недійсним. У тому випадку, якщо сторонами угоди укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, то індивідуалізація предмета договору може бути здійснена шляхом зазначення інших відомостей, які дозволили б встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором.
Якщо судова інстанція на основі представлених доказів все ж прийде до висновку про те, що представлені сторони не досягли угоди з приводу того, яке саме нерухоме майно підлягає передачі у власніст...
