ь покупця, такий договір купівлі-продажу нерухомого майна не може вважатися укладеним. Судова практика пропонує в цьому випадку певні конкретні заходи захисту покупця від дій недобросовісного продавця майнових прав. Так, в тому випадку, якщо покупець підписав договір купівлі-продажу майбутньої нерухомої речі, перебуваючи під впливом помилки щодо того, що представлених в договорі відомостей достатньо для індивідуалізації предмета договору купівлі-продажу нерухомого майна, то покупець може вимагати від продавця відшкодування реального збитку, який міг бути чи була завдана внаслідок визнання договору неукладеним, якщо доведе, що помилка виникла з вини продавця стосовно абзацом другим пункту 2 статті 178 ГК РФ.
Іншим істотною умовою попереднього договору, що укладається на споруду нової нерухомості, крім умови про об'єкт, є ціна продаваного майна. Ціна майбутньої нерухомої власності може бути встановлена ??за одиницю його площі або іншим чином (наразі представлений у пункті 3 статті 555 ГК РФ).
Так, можна навести такий приклад, пов'язаний з вирішенням проблеми прав власності. Звернувшись в Арбітражний суд міста Москви з позовною заявою, РООІ X просив визнати недійсними деякі пункти попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна як що не відповідають вимогам п. 1 ст. 307, ст. 328, п. 1 ст. 429 ГК РФ. Оспорюваними умовами попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна було передбачено, що оплата вартості квартири повинна буде проводитися покупцем шляхом безготівкового перерахування грошових коштів у розмірі 7313130 ??крб. не пізніше 3 березня 2010 року.
Суди, задовольняючи заявлені позовні вимоги, вказали на те, що предметом попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна можуть бути зобов'язання сторін по укладенню в майбутньому основного договору купівлі-продажу нерухомого майна, тому попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна не може містити умову про грошові зобов'язання сторін за винятком зобов'язань, обумовлених забезпеченням основного зобов'язання.
Вищий суд, скасовуючи рішення, вказав, що, виходячи із системного тлумачення положень чинного законодавства, можна прийти до конкретного висновку про те, що в попередньому договорі купівлі-продажу нерухомого майна можуть міститися умови про певні грошові зобов'язання сторін, що беруть участь в угоді. Представлена ??позицію з розглядуваного спору щодо умов передачі майнових прав на нерухому власність відображена і в деяких інших судових актах.
Далі ще раз торкнемося теми про форму попереднього договору на купівлю нерухомості. Дане питання розглянемо на наступному прикладі. Так, в одній зі справ суд касаційної інстанції погодився з висновком апеляційної інстанції про те, що відповідно до пункту 2 статті 429 ГК РФ попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у формі, встановленій для основного договору купівлі-продажу нерухомого майна. До попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна застосовуються тільки правила про обов'язковій формі основного договору. Умова про обов'язкову державну реєстрацію договору пайового будівництва не поширюється на попередній договір, оскільки предметом попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна є зобов'язання сторін з приводу укладення майбутнього договору, а не зобов'язання з приводу нерухомого майна. У даному випадку мова йде про тих попередніх договорах купівлі-продажу нерухомого майна, якиме не містять умови про попередню оплату товару.
Відсутність державної реєстрації попередніх договорів купівлі-продажу нерухомого майна несе в собі негативні тенденції. Так, в тому випадку, якщо забудовник вирішить повторно продати об'єкт, щодо якого вже було укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, тобто фактично після будівлі нерухомості укладе з іншою особою звичайний договір купівлі-продажу, то саме останній покупець буде вважатися добросовісним набувачем житла. Відповідно, у цьому випадку первісний пайовик позбудеться можливості вимагати передачі нерухомості.
Інший ризик пайовика при схемі з попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна пов'язаний з положенням чинного російського законодавства про те, що попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна втрачає чинність у тому випадку, якщо у встановлений термін сторони не підписали основною. Поки об'єкт не зданий і не придбаний у власність забудовника, угоду купівлі-продажу укласти неможливо. Однак у цьому випадку пайовик не позбавлений можливості вимагати внесену передоплату назад, а також відшкодування збитків.
Таким чином, схема з попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна, як у випадку визнання його договором купівлі-продажу, так і сприйманого саме як попередній договір, дозволяє зберегти гроші, але не гарантує обов'язкову передачу нерухомості дол...
