align="justify"> Експертний метод оцінки фізичного зносу є найбільш точним і передбачає наступну послідовність дій:
візуальний огляд та інструментальне обстеження окремих конструктивних елементів та інженерних мереж оцінюваного будинку;
виявлення ознак фізичного зносу і встановлення їх кількісних характеристик на основі інструментального обстеження (встановлення числа пошкоджених ділянок, визначення розмірів пошкодження); порівняння виявлених показників пошкоджених ділянок з їх кількісними значеннями, наведеними у відомчих нормативних матеріалах.
Фізичний знос окремого конструктивного елемента визначається за формулою:
Іф. =? n i=1 І i (Р i/P o), (2)
де: І i - фізичний знос i-го ділянки конструктивного елемента певної за таблицями ВСН 53-86;
Рi - розміри (площа або довжина) i - го пошкодженої ділянки;
Ро - розміри всього конструктивного елемента;
n - число пошкоджених ділянок.
Фізичний знос будівлі в цілому, після визначення зносу окремих конструктивних елементів та інженерних мереж визначається за формулою:
І ф з =? n i=1 (ІФ х У), (3)
Де І - фізичний знос i - го конструктивного елемента, або інженерних мереж;
Уi - питома вага i-го конструктивного елемента (інженерних мереж) в загальній відновної вартості будівлі.
Значення питомої ваги окремих конструктивних елементів у загальній відновної вартості об'єкта оцінки визначається виходячи зі способу, застосованого при розрахунку цієї вартості.
Визначення зносу за нормативними термінами служби заснований на наступному принципі: знос будівлі залежить, при нормативних умовах експлуатації і ремонтно-технічного обслуговування, від групи капітальності об'єктів оцінки і його календарного терміну експлуатації, тобто від дня введення в експлуатацію за день оцінки.
Для кожного конструктивного елемента в розрізі всіх груп капітальності та інженерних мереж у відповідних нормативних документах встановлено нормативні терміни служби.
Розрахунок фізичного зносу будівлі на основі нормативного терміну життя окремих конструктивних елементів та інженерних мереж проводимо наступним чином:
визначається питома вага кожного конструктивного елемента будівлі або споруди в загальній вартості об'єкта оцінки за відповідними таблицями УПВС, кошторисах і ін. розрахункових документах;
розраховуємо відновну вартість, що припадає на кожен конструктивний елемент згідно певного питомої ваги;
визначаємо нормативний термін життя кожного конструктивного елемента з нормативних документів (Положення про проведення ППР виробничих будівель і споруд; Положення про організацію та проведення реконструкції, ремонту та технічного обслуговування будівель, об'єктів комунального та соціально-культурного призначення ВСН 58-88 (р) ; Положення про проведення ППР житлових і громадських будівель; Правила оцінки фізичного зносу житлових будинків ВСН 53-86);
встановлюємо фактичний термін експлуатації кожного конструктивного елемента;
розраховуємо знос кожного конструктивного елемента в процентному і грошовому виразі;
підсумовуючи знос конструктивних елементів визначаємо величину фізичного зносу будівлі або споруди на основі нормативного терміну життя окремих конструктивних елементів та інженерних мереж у відсотках від відновної вартості і в грошовому вираженні.
І н.ср. =? (ФВ е/НВ е) х НД е (4)
Метод номінальної вартості базується на наступному положенні: оцінити фізичний знос будівлі -це значить визначити вартість його необхідного капітального ремонту.
Визначення фізичного зносу проводиться в наступній послідовності:
на підставі конкретних деформацій визначається величина фізичного зносу по кожному конструктивному елементу будівлі;
визначається загальна величина фізичного зносу будівлі виходячи з фізичного зносу окремих конструктивних елементів і їх питомих ваг в відновної вартості будівлі;
- визначається коефіцієнт Кс (табличний), що визначає співвідношення між вартістю капітального ремонту Скр і номінальною вартістю З будинку залежно від величини фактичного фізичного зносу;
- встановлюється значення фізичного зносу у вартісному вираженні за формулою:
Іфіз. =С х Кс, (5)
де С - відновна вартість (вартість заміщення) будівлі.
Розрахунок фізичного зносу виробляємо виходячи з питомої ...
