> Ck = Ym +
1
n
де n - термін, що залишився економічного життя.
6. дисконтування ПОТОКУ ДОХОДІВ
дисконтування називається процес приведення грошових надходжень від інвестицій до їх поточної вартості за певною ставкою.
Метод дисконтованих грошових потоків (DCF) більш складний, ніж метод прямої капіталізації, детальний та дозволяє оцінити об'єкт у разі отримання від нього нестабільних грошових потоків, моделюючи характерні риси їх надходження. Метод дисконтованого грошового потоку дозволяє оцінювати вартість вартості нерухомості на основі поточної вартості доходу, що складається з прогнозованих грошових потоків і залишкової вартості.
Розрахунок текучого вартості виглядає наступним чином:
PV =
ОЈ NOY
+
FV
(1 + i)
(1 + i) n
де PV - поточна вартість.
Порівняно з прямою капіталізацією, де використовується одномоментні параметри, цей метод за певних умов більш кращий, тому що вимагає обліку та аналізу показників доходу і капіталу за весь інвестиційний період.
Застосування DCF-методу вимагає наявності наступної інформації (рис. 8)
Етапи розрахунку дисконтованого грошового потоку наступні:
1) визначення прогнозного періоду;
2) прогнозування величин грошових потоків, включаючи реверсію.
величина і динаміка майбутніх доходів
час отримання цих доходів
величина вартості активу або зміни вартості в кінці інвестиційного періоду (спрогнозованого часу володіння активом)
значення ставки доходу на капіталовкладення (ставки дисконтування, норми прибутку)
рівень ризику, характерного для інвестування подібних активів
Рис. 8
Динаміка майбутніх доходів визначається на основі даних про поточні доходи та ретроспективної інформації про доходи і впливають на них ринкових факторах. У підсумку оцінювач повинен визначити тенденції у зміні майбутніх доходів за спланований їм прогнозний рік. Зазвичай прогноз полягає у визначенні річного темпу зміни доходу щодо поточного значення. Помилка в прогнозі доходу тим більш значима, чим коротше період володіння. Те де саме відноситься і до прогнозу щодо можливої вЂ‹вЂ‹ціни продажу в кінці періоду володіння: чим длительней цей період, тим ця помилка менше впливає на величину поточної вартості.
<...
