p> При прогнозі ціни продажу в кінці періоду володіння рідко представляється можливим визначити абсолютні значення цієї величини. Природніше визначати відносне зміна вартості, спираючись на виявлені тенденції зміни ціноутворюючих факторів, тобто передпродаж визначається наступним чином:
Цn = (1 В± О”) x V
де Цn - ціна перепродажу; О”- пайова зміна вартості за період володіння; V - первісна (Поточна) вартість. br/>
V = ОЈ
NOYi
+
(1 В± О”) x V
(1 + i) l
(1 + i) n
Визначити ціну майбутнього продажу так само можна, використовуючи метод прямої капіталізації, застосовуючи ставку капіталізації до доходу, наступного мосле періоду володіння.
Застосування цього способу оцінки величини реверсії обмежуватися можливістю прогнозу ставки капіталізації. При прогнозуванні майбутньої вартості слід враховувати фактор фізичного поділу нерухомості: земля і поліпшення. Земля не схильна до зносу, і, з часом, як правило її вартість або зростає, або змінюється, якщо система землекористування раціональна, а земля використовується найбільш ефективним чином. Для будов крім всіх інших ціноутворюючих факторів, найбільш істотним є знос, неминуче приводить до втрати вартості.
Визначення ставки дисконтування очікуваної норми прибутку на допустимі альтернативні інвестиційні можливості з порівнянними ризиками являє собою найбільш складну проблему оцінки.
Ставка дисконту - коефіцієнт використовується для розрахунку поточної вартості грошової суми, одержуваної або виплачуваної в майбутньому.
Ставка дисконту показує ефективність вкладення капіталу з урахуванням рису отримання майбутніх доходів.
Ризик - оцінена ступінь невизначеності отримання в майбутньому доходів.
Загальний ризик являє собою суму всіх ризиків, пов'язаних з прийняттям інвестиційного рішення. (Рис. 9)
У міру підвищення ступеня ризику інвестицій збільшується норма доходу.
В
загальна політична ситуація
В
менеджмент
загальна економічна ситуація
В
не отримання орендних платежів
зміна законодавства
В
знос будівель
збільшення числа конкурентних об'єктів
В
надзвичайні ситуації
...
