період володіння. Існує функціональний зв'язок між загальною ставкою капіталізації та кінцевої віддачею:
Ck = Yi - О”
де
О” =
(FV - PV)
PV
- пайова зміна вартості;
Yi - ставка прибутковості інвестицій
Це вираз являє собою рівняння Елвуда за умови, що нерухомість інвестується без залучення позикового капіталу. При цьому передбачається, що дохід носить аннуітетний [5] характер, а вартість активу може змінюватися в ту або іншу сторону.
При зменшенні вартості за період володіння інвестор вимагає, щоб компенсація втраченої вартості відбувалася за рахунок періодичного доходу; збільшення вартості, як частини доходу можна замінити еквівалентом за поточною вартістю в вигляді додаткового потоку доходу.
Заміна зміни вартості еквівалентним періодичним доходом дозволяє для визначення поточної вартості замість дисконтування використовувати ставку капіталізації як ставку дисконтування, скориговану на зміну вартості первинного капіталу.
Визначення Ck залежить від того, виходячи з яких умов формується фонд відшкодування. Ці умови диктуються доступними варіантами реінвестування. При цьому використовується метод Інвуд і метод Хоскольда. p> Метод Інвуд передбачає, що фонд відшкодування формується за ставкою відсотка, що дорівнює нормі прибутку на інвестиції. Цей метод використовується для доходів вигляді постійного ануїтету. Доброю ілюстрацією методу служить самоамортізірующійся кредит, де ставка капіталізації для кредиту, тобто іпотечна постійна, являє собою суму відсотка, який у цьому випадку є нормою прибутку на суму кредиту, і фактора фонду, що визначається за ставкою кредитного відсотка.
Метод Хоскольда припускає, що інвестор не має в своєму розпорядженні доступними варіантами для реінвестування за ставкою, що дорівнює ставці на початкові інвестиції. Наприклад, інвестор придбав актив з істотно більшою прибутковістю по порівнянні з іншими можливостями, усвідомлюючи при цьому ризик, якому піддаються його вкладення. Щоб убезпечити повернення своїх коштів, інвестор формує фонд відшкодування, реінвестуя за мінімальною з можливих ставок. У цьому полягає допущення Хоскольда - фонд відшкодування формується за В«безризиковоюВ» ставкою. p> Формування фонду відшкодування при лінійному поверненні капіталу відбувається наступним чином. Визначення ставки капіталізації за нормою віддачі і лінійним фонду відшкодування (Метод Рингу) передбачає повернення капіталу рівними частинами протягом терміну володіння активом.
Норма повернення в цьому випадку представляє собою щорічну частку первісного капіталу, отчисляемую в безвідсотковий фонд відшкодування. Ця частка 1/n, де n - час амортизації, обчислювана роках. Вираз для загальної ставки капіталізації за методом Рингу виглядає наступним чином:
