Невиконання перерахованих вище умов означає недоцільність самостійного здійснення власником функцій управління нерухомістю та необхідністю залучення професійної керуючої компанії.
Вибір форми (способи) передачі об'єктів нерухомості в управління залежить від основних цілей власника і визначається на основі наступних критеріїв:
відповідність правових можливостей використання керуючою компанією об'єкта цілям власника;
дотримання прав власника щодо переданого об'єкта, в тому числі, захист від ризику втрати переданого майна;
максимізація доходів власника і керуючої компанії від управління нерухомістю (в тому числі - мінімізація податкових платежів);
зручність оформлення документів.
Розглянемо більш детально найбільш поширені правові форми передачі об'єктів нерухомості в управління.
. Укладення договору оренди з правом передачі в суборенду.
Суть даного способу управління полягає в тому, що керуюча компанія відповідно до укладеного договору оренди бере на себе зобов'язання з виплати власнику певного доходу (орендної плати). Забезпечення даного рівня доходу здійснюється Керуючою компанією за рахунок здачі площ в суборенду. Різниця між орендною платою, що виплачується власнику, і сум, отриманих Керуючою компанією від суборендарів, і буде винагородою Керуючої компанії. Крім того, договором оренди на керуючу компанію можуть бути покладені зобов'язання по поточному обслуговуванню об'єкта нерухомості і підтримки його працездатності. Здійснення даних повноважень Керуюча компанія виробляє за рахунок своєї винагороди.
Фінансове управління (рух грошових коштів):
При даному способі управління сума орендної плати, яка підлягає сплаті власнику об'єкта нерухомості до визначеного договором оренди числа, визначається як грошовий потік від планованих (або фактично наявних, відповідно до укладених договорів) надходжень від суборенди за мінусом бюджетних коштів. Бюджетні кошти включають в себе необхідні грошові кошти для оплати послуг постачальників з утримання будівлі, систем, проведення поточного ремонту, а також закладене винагороду Орендаря за управління.
Переваги: ??
орієнтація керуючої компанії на максимізацію доходів, збільшення ліквідності, підвищення капіталізації будівлі, збільшення доходу від кожного квадратного метра площі, зменшення обсягу невикористаних (загальних) площ.
відсутність необхідності в утриманні власної технічної служби;
отримання стабільного доходу незалежно від заповнюваності площ об'єкта орендарями;
експлуатація здійснюється силами Керуючої компанії, яка в даному випадку зацікавлена ??в поліпшенні стану об'єкта для його комерційного використання;
простота оформлення документів.
. Укладення договору довірчого управління об'єктом нерухомості
За договором довірчого управління власник передає керуючої компанії на певний строк майно в довірче управління, а керуюча компанія зобов'язується здійснювати управління об'єктом нерухомості в інтересах власника або вказаної ним особи (вигодонабувача). Таким чином, керуюча компанія отримує повний контроль над об'...
