ьщику. Продавець в судовому порядку не може бути примушуючи до вчинення дій з придбання або створення речі, що підлягає передачі покупцю в майбутньому. У той же час покупець за договором вправі вимагати спонукання продавця до виконання зобов'язання з передачі нерухомої речі, що є предметом договору купівлі-продажу нерухомого майна. Такий позов підлягає задоволенню у разі, якщо суд встановить, що спірне майно є в натурі і їм володіє відповідач - продавець за договором, право власності якої на спірне майно зареєстровано в ЕГРП.
Якщо продавець виконав обов'язок щодо передачі нерухомої речі і нею володіє покупець, але право власності на об'єкт зареєстровано за продавцем, до стосунків сторін застосовується пункт 3 статті 551 ГК РФ про те, що суд має право винести рішення про державної реєстрації переходу права власності.
Спори, що випливають з попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна, підлягають вирішенню відповідно до правил ГК РФ про договір купівлі-продажу, в тому числі положень пунктів 3 та 4 статті 487 ГК РФ. Більше того, ВАС РФ зробив висновок про те, що положення Федерального закону Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації є спеціальними по відношенню до положень ЦК РФ про купівлю-продаж майбутньої речі. На підставі викладеного слід враховувати, що залучення коштів громадян для будівництва багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів і споруд нерухомості можливо тільки тими способами, які були вказані в пункті 2 статті 1 Федерального закону Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків і інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів Російської Федерації raquo ;, тобто фактично шляхом укладення зазначеного договору купівлі/продажу нерухомого майна. Крім того, у випадку, якщо в тексті договору купівлі-продажу нерухомої речі недостатньо даних для індивідуалізації проданого об'єкта нерухомості, однак вони є, наприклад, в акті прийому-передачі, складеному сторонами на виконання укладеного ними договору, то такий договір купівлі/продажу нерухомого майна не може бути визнаний неукладеним. З цієї причини відмова органу з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним в державній реєстрації переходу права власності на передане майно до покупця з посиланням на те, що договір купівлі/продажу нерухомого майна не може вважатися укладеним, а також не відповідає закону і може бути визнаний судом незаконним у порядку, який передбачений ч. 2 ст. 201 АПК РФ.
2.2 Права та обов'язки сторін договору купівлі-продажу нерухомості
Зміст договору купівлі-продажу нерухомого майна складається прав і обов'язків сторін даної угоди.
Основний обов'язок продавця за договором купівлі-продажу нерухомого майна фактично являє собою передачу нерухомого майна від продавця до покупця. Представлена ??відповідальність є спільною для всіх договорів купівлі/продажу нерухомого майна. На покупця за договором купівлі-продажу власності на нерухоме майно виникає з моменту реєстрації переходу права власності, які можуть збігатися або не збігатися з фактичною передачею нерухомості. Таким чином, у договорі купівлі/продажу нерухомого майна необхідно досить чітко розрізняти передачу права власності та фактичну передачу нерухомого майна за актом передачі.
Таким чином, необхідно відзначити той факт, що основним обов'язком продавця переважно розглядати як відповідальність покупця, передати право власності на продане нерухоме майно, і ввести його у володіння нерухомістю.
Слід мати на увазі і той факт, що підписання документа купівлі/продажу нерухомого майна не є достатньою підставою для державної реєстрації прав. Було б справедливо, щоб розглянути законодавчий підхід, як мінімум спірним. Доктрина Росії в якості загального правила, заснованого на інституті традиція, згідно з якою основою передачі передача права власності є передача речей (п. 1 ст. 223 ЦК України). Аналогові передачі права власності на нерухоме майно після підписання передавального акту. Таким чином, необхідно відзначити, що сама по собі сучасна законодавча російська логіка вимагає, щоб передача нерухомого майна здійснюється з метою виконання зобов'язань за договором купівлі-продажу нерухомого майна, була незалежною основою для державної реєстрації права на це майно. Порядок державної реєстрації переходу права власності тільки на підставі укладеного договору купівлі/продажу нерухомого майна. Крім того, правове значення передачі нерухомої речі повинні бути, і що в разі колізії між базовими претензій покупців своїх вимог за різними договорами купівлі/продажу нерухомого майна, укладеними з одним постачальником, перевага повинна бути віддана людині, якій майно передано (власне) продавця.
