та одержувача щодо переходу панування над річчю; переносу володіння. «Під ім'ям передачі розуміється вручення однією особою іншій речі з наміром перенести право власності». Несобственник не може передати власність, найбільше, що від нього може придбати одержувач, - це фактичну позицію володіння для давності.
Потреби обороту вимагають обмежити можливості відчуження наявністю володіння у власника. Це може бути сформульовано таким чином: відчуження можливо, оскільки можлива передача. Дійсно, втрата володіння до придбання власником власності за набувальною давністю не означає припинення власності. Номінальний (або голий) власник зберігає титул, а публічним (у тому числі і податковим) правом швидше розглядається як власник без застережень. Якщо він будь-яким чином видобуває володіння, то його право, оскільки інше не випливає з нашого законодавства, набуває колишнє наповнення без будь-яких додаткових юридичних актів. Серйозною, важливої ??для обороту проблемою залишається можливість розпорядження правом власності при втраті володіння.
Принциповим є питання про право продати річ без передачі володіння, тим більше що це пов'язано і з правом передачі в заставу.
Адже запорука, маючи можливість прямування, зберігається і при передачі речі третім особам. Тут можна спертися на положення Дигест: «Що може бути предметом купівлі та продажу, то може бути і предметом застави», оскільки продаж - спосіб реалізації застави. Нещодавно це правило отримало пряме підтвердження в постанові Президії Вищого Арбітражного Суду РФ, який вказав, що «одним з істотних ознак договору заставі є можливість реалізації предмета застави», яка «здійснюється шляхом продажу заставленого майна з публічних торгів».
Якщо здійснена купівля-продаж, то, здається, прямих підстав вважати її нікчемною, як це допустимо, якщо у продавця немає власності, немає (якщо продавцем приховано відсутність володіння, то покупець має відповідний позов, а угода тільки оспоріма; тут неможливо і умова про перехід власності до покупця до передачі речі, так як ця умова допустимо, лише поки володіння зберігає продавець). Однак, не отримавши володіння, покупець купує не власність, а титул покупця, зобов'язальне право, яке дозволяє заявляти йому вимоги лише до продавця. (Звичайно, проблеми не буде зовсім, якщо продаж здійснений під відкладальною умовою передачі втраченого володіння).
Покупець, який не отримав володіння, не стає власником з договору купівлі-продажу не тільки якщо не отримає володіння, але і якщо заволодіє річчю інакше ніж отримавши її від продавця (або від третіх осіб за вказівкою і дорученням продавця ).
Тому насильницьке чи інше отримання речі відтретіх осіб всупереч волі власника, навіть якщо ця річ стала предметом купівлі-продажу, але не була передана, не може привести до виникнення власності у покупця, який стає власником. Причому завжди сумлінним - адже він знав про дійсний власника, - а з погляду публічного права таке заволодіння є присвоєнням чужої речі.
Сама по собі купівля-продаж без передачі володіння, оскільки ця обставина входить в наміри сторін, не може вважатися неприпустимою; і, у всякому разі, при універсальному правонаступництво гола власність, звичайно, переходить. Варіантом такого купівлі-продажу може вважатися випадок, коли продавець не знає про втрату володіння в момент укладення договору - доля такого договору ставиться в залежність від виконання. Що стосується застави, то прийнятним здається рішення, що допускає заставу, при якому закладеної цінністю буде зобов'язальне право покупця, яке може передаватися і в порядку цесії.
Немає підстав вважати причиною особливого становища нерухомості в обороті її пряму, безпосередню цінність. Вже в античності майно, виражене в земельних володіннях, становило помітно меншу частину порівняно з рухомістю, з грошовим багатством, яке ставало «пануючою формою в станах багатих і найбагатших людей». Але тоді ж посилено підкреслювалося відмінність «видимого» майна від невидимого, в першу чергу - «грошей».
Істотне уповільнення і утруднення обороту нерухомості, викликані необхідністю реєстрації, несуть в собі стійкість і публічний контроль у цій сфері. Тому встановлений інший порядок переходу власності на нерухомість.
Реєстраційний порядок нерухомості вводить пряму перепис власників.
Крім договору про відчуження нерухомого майна здійснюються ще два акти: передача об'єкта і реєстрація, причому, тільки з реєстрацією закон пов'язує виникнення права власності (п.2 ст.223 ГК РФ).
Для початку ми повинні визначитися з юридичною значенням передачі нерухомості. Передача нерухомості за договором купівлі-продажу, який в силу свого значення для обороту виступає як модель всякого відчуження, здій...
