відносяться угоди з нерухомістю в житловій сфері. Угодами з житлом визнаються дії громадян і юридичних осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення прав і обов'язків?? ї щодо житлових приміщень (ст. 153 ЦК).
При цьому угоди можуть бути як односторонніми, так і дво- або багатосторонніми (договори). У більшості ситуацій права власності на житло виникають на підставі договорів (ст. 154 ЦК), у письмовій формі у вигляді єдиного документа з додатком акту прийому-передачі. Нотаріальне посвідчення угод з житловими приміщеннями необхідно у випадках, передбачених законом (п.2 ст.339, ст.584, 1124 ЦК), а також угоди сторін про це (ч. 2 п. 2 ст. 163 ЦК). Перехід права власності до покупця виникає в момент державної реєстрації (ст. 551 ЦК).
Якщо при виконанні однієї з сторін повністю або частково угоди, яка повинна бути нотаріально посвідчена, одна із сторін ухиляється від такого оформлення, то суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати її дійсною, якщо вона не містить нічого протизаконного.
Відповідно до ст. 166 ЦК правочин визнається недійсною з підстав, встановлених цивільним законодавством в силу визнання такою судом (оспоримая угода) або незалежно від такої визнання (нікчемний правочин). Правові наслідки їх недійсності врегульовані ст. 167 - 179 ЦК.
Одним з поширених видів угод з житловою нерухомістю в сучасних умовах є приватизація житлових приміщень. Вона здійснюється відповідно до Закону РФ «Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації». Закон про приватизацію передбачає передачу громадянам у власність за наявності волевиявлення всіх громадян, що займають житлове приміщення в будинках державного і муніципального житлового фонду за договором найму чи оренди. Необхідною умовою є наявність згоди громадян, які на момент приватизації не проживають, але мають законне право на проживання (включені в ордер).
У відношенні природи договору приватизації має місце точка зору, що договір про безкоштовну передачу житла у власність не можна відносити ні до договорів купівлі-продажу, ні до договорів дарування, а потрібно виділити їх в окрему категорію. Про подібність і відмінності даних договорів говорять і фахівці житлового права, виділяючи безоплатність договору приватизації (відміну від договору купівлі-продажу) та ініціативу громадянина, який звертається із заявою про передачу йому житла (відмінність від договору дарування). В силу підстав укладення договору передачі і його юридичних наслідків договір приватизації дійсно є самостійним видом цивільно-правового договору.
Громадяни, які забронювали житлові приміщення, мають право на приватизацію саме цих приміщень. Приватизувати можна житлові приміщення в будинках державного і муніципального житлового фонду, в тому числі що знаходяться на праві господарського відання у підприємств, на праві оперативного управління у установ, а також житловий фонд, тимчасово перебуває при приватизованих підприємств, який не увійшов до статутного капіталу цих підприємств і відповідно до плану приватизації підлягає передачі в муніципальну власність. Закон встановлює перелік житлових приміщень, що не підлягають приватизації. Це житлові приміщення, що знаходяться в аварійному стані, в гуртожитках, в будинках закритих військових містечок, службові житлові приміщення.
Питання про можливість приватизації кімнат у гуртожитку є проблемним. Громадяни повинні мати можливість використовувати як стартовий капітал кімнати в гуртожитку для укладення договору іпотеки, або використовувати кімнати як предмет угоди з доплатою з метою придбання більш просторого житлового приміщення. І.В. Петрова вважає за можливе приватизацію гуртожитків породинного заселення зі звичайним правовим режимом. Вона пропонує законодавчо закріпити поняття «житлові приміщення комунального заселення», до яких відносить крім комунальних квартир гуртожитку породинного заселення зі звичайним правовим режимом. Дані поняття охоплені вже існуючим поняттям «кімната». Проте позитивним моментом є можливість приватизації кімнат у гуртожитках, що перебувають у державному і муніципальному житловому фонді, у випадку, якщо громадяни проживають в них на підставі ордера на право заняття окремої кімнати, оплачують житлову площу та комунальні послуги з встановленими ставками для квартир соціального найму.
Передача здійснюється на безкоштовній (безоплатної) основі.
Закон передбачає одноразову приватизацію: громадянин має право на безкоштовне отримання житла тільки один раз. З цього правила в інтересах неповнолітніх встановлено виняток: неповнолітні особи, які стали власниками житлового приміщення, отриманого в порядку приватизації, зберігають право на приватизацію іншого, отриманого ними згодом жилого приміщення в будинках державного або муніципального житлового фонд...
