align="justify"> - вартість реверсії (перепродажу).
Розрахуємо ринкову вартість оцінюваного об'єкта дохідним підходом. Для цього потрібно:
) визначити величину потенційного валового доходу. За даними з сайту газети В«З рук в рукиВ» в середньому котедж здається за 30 тис.руб./Міс. Таким чином, потенційний валовий дохід буде:
тис. руб.
) Втрати від простою будинку складають в середньому 1-2 місяці (залежить від пори року, місця розташування і т.д.). У даному випадку, приймемо, що будинок не здавався 2 місяці, тоді втрати становитимуть: тис. руб.
) операційні витрати за 2009 р. на утримання будинку (за квитанціями) склали:
а) змінні витрати:
електропостачання (за квитанціями):
Приблизно 500руб. на місяць, значить, 500р * 12 міс. = 6 000 руб. (На рік)
газопостачання (за квитанціями):
Приблизно 1300 руб. на місяць, значить, 1300р. * 12 міс. = 15 600руб. (На рік)
водопостачання (не оплачується, оскільки є своя свердловина, звідки насос і качає воду). p align="justify"> телефон (за квитанціями):
Приблизно 400 р.. на місяць, значить, 400р * 12 міс. = 4800 руб. (На рік)
РАЗОМ змінних витрат: 6 000 +15 600 +4800 = 26 400руб. (На рік)
б) постійні витрати:
страхування майна від нещасних випадків (1,5% від залишкової вартості за витратним підходом, рівної 1610 582,05 руб.): руб.
податок на майно - 1% від залишкової вартості:
руб.
податок на землю:
Площа земельної ділянки: 800 (з кадастрового паспорта земельної ділянки).
На підставі рішення представницького органу вiд 29 листопада 2005 р. № 2-3 В«Про земельний податокВ»:
Податок на землю = 0,2% * 80480,48 (кадастр.стоімость ЗУ) = 160,96 руб.
в) резерв на заміщення: щорічно 5% від НД замінних конструктивних елементів (оздоблення). Питома вага даних елементів по сб. 26, табл.21 УПВС становить 15%. Відновлювальна вартість береться з витратного підходу (без ПДВ), рівна 1483587 руб. Отже:
руб.
РАЗОМ постійних витрат: 24158,73 +16105,82 +160,96 +11127 = 51 552,45 руб.
Таким чином, загальна сума операційних витрат становить:
51 552,45 + 26400 = 77 952,45 руб.
) визначення суми чистого доходу:
тис. руб.
Віднімемо податок на прибуток (13% для ІЖС): 322,04 - (322,04 * 0,13) = 280,18 тис. руб.
) розрахунок ставки капіталізації:
а) в якості безризикової ставки приймемо середньозважену прибутк...
