списку об'єктів-аналогів вибираються тільки ті, за якими можна виконати коригування для їх приведення у порівнянний вид з об'єктом оцінки. p> На четвертому етапі об'єкти-аналоги наводяться в порівнянний вид з об'єктом оцінки.
Метод валового мультиплікатора також застосовується для розрахунку ринкової вартості нерухомості підприємства. Перевага цього методу в порівнянні з методом порівняння продажів в тому, що для визначення ринкової вартості не вимагається виконання коригувань. Валовий мультиплікатор показує час окупності і визначається за формулою:
(4.4)
де V-ринкова вартість власності;
PGJ - потенційний валовий дохід.
Послідовність проведення розрахунку:
1) визначається середній валовий мультиплікатор по об'єктах-аналогам:
(4.5)
де PGJM i - валовий мультиплікатор i-го об'єкта-аналога;
i - порядковий номер об'єкта аналога;
n - кількість об'єктів аналогов;
2) визначається ринкова вартість нерухомості підприємства:
V = PGJM cp - PGJ, (4.6)
Крім валового мультиплікатора в оцінці може використовуватися дійсний мультиплікатор, який визначається за формулою:
(4.7)
де EGJ - дійсний валовий дохід.
Дійсний мультиплікатор використовується для розрахунку загальної ставки капіталізації.
Загальний коефіцієнт капіталізації визначається за формулою:
(4.8)
де OER - коефіцієнт операційних витрат.
Коефіцієнт операційних витрат визначається за формулою:
(4.9)
де ОЕ-річні операційні витрати. p> Потенційний валовий дохід - є загальний дохід, який можна отримати при 100%-ної здачі в оренду нерухомості без урахування всіх втрат і витрат. Потенційний валовий дохід включає орендну плату з усіх площ, збільшення орендної плати в відповідно до договору та інші доходи від виробничого використання нерухомості підприємства.
Дійсний валовий дохід = Потенційний валовий дохід-Вакансії й втрати при отриманні орендної плати (ренти) - Інші втрати, що виникають при неналежному виробничому використанні нерухомості підприємства.
Застосування витратного підходу до оцінки будівель і споруд передбачає використання наступних методів:
Метод порівняльної одиниці є найбільш точним і оперативним. Застосування цього методу включає 3 етапи. p> 1. Розраховуються нормативи витрат на будівельні роботи (на 1 м 3 , 1 м 2 будівлі) на основі даних про недоліки будівництва аналогічних об'єктів.
2. Норматив питомих витрат множиться на загальну площу або обсяг оцінюваного будинку.
3. Вносяться поправки на особливості оцінюваного об'єкта.
Експерт-оцінювач, наприклад, може скористатися питомими показниками вартості на споживчу одиницю будівельної продукції за характерними типами будівель і споруд у базисному, поточному та прогнозному рівні цін на підставі щоквартальних цін на ресурси.
Поелементний метод визначення вартості об'єкта нерухомості полягає у визначенні питомої вартості одиниці виміру об'єкта, виходячи з поелементних витрат: на земляні, монтажні, оздоблювальні роботи; матеріальні витрати; витрати на оплату праці та т.д. Орієнтовна розбивка поелементних витрат представлена ​​в табл. 4.1. p> Таблиця 4.1
Поелементний спосіб розрахунку первісної (відновлювальної) вартості будівлі транспортного цеху підприємства
Компоненти
Відсоток від загальної суми
Витрати, у.о.
1
2
3
1. Підготовка будівельно-проектної документації
3
1200
2. Підготовка земельної ділянки та земляні роботи
8
3200
3. Матеріальні витрати на:
3.1. Будівництво підстави і фундаменту
10
4000
3.2. Зведення цоколя
6
2400
3.3. Зведення стін і перекриттів
2
800
3.4. Внутрішні стіни і стеля
2
800
3.5. Покриття даху та гідроізоляція
2
800
