або поки не побудовано (виконується техніко-економічний аналіз нового будівництва) або порівняно нові.
Витратні методи оцінювання. Класичний витратний підхід, як правило, не застосовують безпосередньо для оцінювання земельних ділянок. Але закладений у ньому залишковий принцип використовують в інших методах даного класу, наприклад, в методі абстрагування. Метод абстрагування, відомий також як метод оцінки землі за залишковим принципом, заснований на витратної моделі: з ціни продажу освоєного земельної ділянки віднімається вартість освоєння, певна як вартість заміщення (відновна вартість). Аналогічним чином виконують масову оцінку земельних ділянок у Швеції.
Розглянуті вище методи досить ефективні для оцінки земельних ділянок виробничого призначення порівняно невеликих за площею і розташованих у складі житлових територій. Якщо ж оцінці підлягають виробничі (Промислові) ділянки, розташовані у виробничих, промислових, комунально-складських зонах, зонах зовнішнього транспорту, то їх оцінювання стає досить проблематичним тому в їх складі на даний момент не представляється можливим підібрати достатню кількість продажів, які дозволили б скористатися одним з методів дохідного класу. p> Нормативні методи оцінювання. Дані методи оцінювання відносяться до класу витратних. Вони засновані на використанні жорстких нормативів, затверджених законодавчими, керівними та регламентуючими документами.
На вартість земельної ділянки з метою купівлі-продажу впливають такі чинники:
♦ перспективність місця розташування;
♦ стан ринкового попиту на пропонований тип
нерухомості;
♦ юридичні норми;
♦ фізичні характеристики земельної ділянки;
♦ фінансова обгрунтованість проекту.
Розташування земельної ділянки - основний параметр, що визначає його вартість. Перспективність місця розташування залежить від доступності ділянки, переважаючого типу забудови в даному місці і передбачуваного використання земельної ділянки.
3. Оцінка вартості будівель і споруд. Аналіз вихідних даних
Оцінка нерухомості підприємства методом капіталізації доходу (дохідний підхід) має деякі специфічні особливості. Це пов'язано, по-перше, зі стаціонарним становищем будівель і споруд щодо земельної ділянки, а по-друге, з її потенційною можливістю генерувати чистий дохід за рахунок здачі в оренду виробничих складських та інших площ.
Послідовність оцінки вартості нерухомості підприємства методом капіталізації чистого доходу в загальному випадку можна розбити на 3 етапи:
- збір і аналіз достовірно ринкової інформації по
величинам орендних ставок, умов оренди, величинам
операційних витрат і т.д.;
- визначення чистого операційного доходу;
- визначення вартості нерухомості шляхом капіталізації майбутніх чистих доходів.
Для виконання оцінки збирається і аналізується наступна ринкова інформація: дані, що подані замовником; дані, отримані від ріелторських фірм, спеціалізуються на операціях з комерційною нерухомістю; дані, отримані від інтерв'ю з фахівцями, що працюють в даній галузі.
Далі визначається чистий операційний дохід шляхом складання реконструйованого звіту про доходи.
Реконструйований звіт про доходи - це зведений розрахунок прогнозованого доходу від експлуатації нерухомості підприємства.
При порівняльному підході до оцінки нерухомості підприємства застосовують метод порівняння продажів і метод валового мультиплікатора.
Послідовність застосування методу порівняння продажів при оцінці нерухомості підприємства наступна:
1) дослідження ринку з метою отримання достовірної інформації про всі чинники, що мають відношення до об'єктів порівнянної корисності;
2) визначення відповідних одиниць порівняння і проведення порівняльного аналізу по кожній одиниці;
3) зіставлення оцінюваного об'єкта нерухомості підприємства з вибраними об'єктами порівняння з метою коригування їх продажних цін або виключення зі списку порівнянних;
4) приведення ряду показників вартості порівнянних об'єктів до одного або до діапазону ринкової вартості досліджуваного об'єкта.
На першому етапі здійснюється підбір об'єктів-аналогів, тобто об'єктів, які за своїм призначенням, технічними параметрами, конструктивним рішенням однакові або близькі. Об'єктом-аналогом може бути об'єкт, який не збігається за призначенням з об'єктом оцінки, якщо його використання в оцінці необхідно для отримання небудь коректування, або якщо за даними ринку вартість 1 м 2 відрізняється незначно і оцінювач має інформацію, що дозволяє врахувати за допомогою коригувань всі істотні відмінності між об'єктом оцінки і обраним об'єктом-аналогом.
На другому етапі визначаються одиниці порівняння: 1 об'єкт, 1 м 2 площі, 1 м 3 обсягу та ін
На третьому етапі зі ...
