ійна діяльність та інвестиційні правовідносини часто стають предметом судових розглядів. Проте в судовій практиці не спостерігається будь-якого системного або єдиного підходу до інвестиційними договорами. Одно в судовій практиці не сформульований і коло договорів, які можуть іменуватися інвестиційними. Більше того, у зв'язку з поширенням на практиці укладання інвестиційних контрактів щодо будівництва об'єктів нерухомості питання про інвестиційні договорах з приводу об'єктів капітального будівництва в більш широкому аспекті в якійсь мірі відійшов на другий план. Проте, як уже вказувалося, як інвестиційні іноді суди розглядають такі договори, як договір оренди нерухомості, договір будівельного підряду, договір про спільну діяльність, метою якого є спільне будівництво об'єкта капітального будівництва, інвестиційний контракт.
У літературі до інвестиційних також відносять такі договори з приводу об'єктів капітального будівництва, як, наприклад, договір купівлі-продажу нерухомості, договір довірчого управління нерухомим майном.
Таким чином, інвестиційні договори з приводу об'єктів капітального будівництва вельми різноманітні. Закритого або приблизного переліку таких договорів ні в законодавстві, ні в судовій практиці немає. У той же час у законі стосовно інвестиційних договорів закріплені дві характеристики: 1) такі договори укладаються відповідно до Цивільним кодексом РФ і 2) вони регулюють інвестиційні відносини. При цьому до інвестиційних договорів відносять як пойменовані в Цивільному кодексі РФ і спеціальному законодавстві договірні типи, так і непойменовані, а також змішані договори.
Зрозуміти чим відрізняється договір участі в пайовому будівництві від інвестиційного договору? Можна при порівняльному аналізі норм Закону про участь у пайовому будівництві, Федерального закону від 25.02.1999 № 39-ФЗ Про інвестиційну діяльність в Російській Федерації, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень і в що не суперечить йому частини Закону РРФСР від 26.06.1991 № 1488-1 Про інвестиційну діяльність у РРФСР raquo ;. (Додаток №1)
Таким чином, враховуючи розглянуті вище характеристики інвестиційного договору та договору участі в пайовому будівництві, можна зробити висновок про те, що інвестиційні договори і договори участі в пайовому будівництві, що укладаються забудовником з юридичними і фізичними особами відповідно до Законом про участь у пайовому будівництві, є двома самостійними типами цивільно-правового договору, що слід розрізняти між собою.
2.2 Суб'єкти і істотні умови інвестиційного договору в будівництво житла
договір будівництво інвестиційний капітальний
У юридичній літературі вже в достатній мірі акцентовано увагу на порівняльно-правовому аналізі інвестиційного договору і законодавчо закріплених договорів. Тим часом необгрунтовано мало досліджена власне конструкція інвестиційного договору в будівництві. Рішення проблеми досить часто бачать в насильницькому ототожненні з якими-небудь наявними договорами. Це може призвести до того, що вже відомі договірні конструкції будуть руйнувати інвестиційні правовідносини, підминати їх під своє утримання. Це в свою чергу не може не позначитися на практичній діяльності господарюючих суб'єктів. У зв'язку з цим вважаємо за необхідне провести докладний аналіз конструкції інвестиційного договору в якості самостійного типу цивільно-правового договору.
Спочатку потрібно визначити, що, власне, розуміється під ним в найзагальнішому вигляді. Як справедливо зазначається, інвестиційний договір - це складний за своєю юридичною природою договір. Він визначає взаємовідносини власників або титульних власників коштів, вкладених в об'єкти підприємницької діяльності, їх взаємодія в процесі реалізації інвестиційного проекту, в користуванні ним або експлуатації об'єкта, у розподілі доходів від діяльності або експлуатації об'єкта, а також встановлює право власності на об'єкт raquo ;. Солідарна з таким підходом і Т.В. Шадріна, виділяючи наступні ознаки: передумова укладення договору - інвестиційний проект, довгостроковий характер відносин сторін, комерційна зацікавленість, цільове використання коштів інвестора, а отже, можливість інвестора впливати на виробничу діяльність іншого боку, письмова форма договору, спільна часткова власність на вкладене майно і на результат інвестиційної діяльності raquo ;. Важливим слід визнати той факт, що інвестиційним буде називатися не будь-який договір, а лише той, в якому однією зі сторін є генеральний інвестор, який визначає подальшу юридичну долю інвестицій. Не можна погодитися з Т.В. Шадріної в тій частині визначення, в якій вона вказує, що сторони за таким договором будуть мати нерухомість у спільній частковій власності. Сутність всіх дій замовника обмежується тільки реалізацією інвестиційног...
