о проекту і подальшою передачею створеного (побудованого) об'єкта нерухомості. Винагорода замовника, виражене у вигляді передачі частини об'єкта нерухомості у його власність, є скоріше винятком, передбачене законом або договором, ніж правило.
Досить точно визначив інвестиційний договір Б.В. Муравйов, вважаючи його угодою між інвестором і замовником, визначальним їх взаємні права та обов'язки з приводу передачі інвестором в розпорядження замовника матеріальних і нематеріальних ресурсів для організації та забезпечення будівництва в інтересах інвестора об'єктів нерухомості. Наведене визначення відображає лише частина правовідносин між ними, виключаючи обов'язок щодо передачі нерухомості. Якби мета інвестора полягала лише в організації будівництва, в такому випадку не існувало б складнощів з юридичного оформлення їхніх відносин. Передача нерухомості зобов'язує замовника реалізувати інвестиційний проект таким чином, щоб інвестор отримав бажаний результат, для чого необхідно укласти договір будівельного підряду. Видається, що можна було б говорити про укладення потрійного союзу між інвестором, замовником і підрядником. Однак оскільки під зобов'язанням розуміються безпосередні, прямі відносини між суб'єктами, неможливо на даний момент говорити про єдину обязательственной ланцюжку: інвестор - замовник - підрядник.
Враховуючи вищевикладене, пропонується наступна конструкція: за інвестиційним договором у будівництві одна сторона (інвестор) зобов'язується передати інвестиції, а інша сторона (замовник), за відповідну винагороду, зобов'язується здійснити їх вкладення на основі інвестиційного проекту з метою будівництва об'єкта нерухомості та подальшої передачі його у власність інвестору в строк, встановлений договором.
Суб'єктами інвестиційної діяльності є: інвестори; замовники-забудовники; підрядники; користувачі об'єктів капітальних вкладень; інші особи.
Досить часто організація поєднує функції декількох учасників процесу будівництва - інвестора, забудовника, замовника або підрядника.
Відносини між суб'єктами інвестиційної діяльності здійснюються на основі договору і (або) державного контракту, що укладаються між ними відповідно до російського законодавства.
Інвестор - особа, що володіє необхідною кількістю вільних коштів або залучати в якості джерел фінансування позикові кошти громадян або юридичних осіб, у тому числі кредитних організацій, - фінансує будівництво.
Що стосується замовника-забудовника (саме таке визначення зазвичай застосовується до учасника інвестиційного процесу, що забезпечує процес будівництва), то одні нормативні акти дають поняття і використовують термін забудовник raquo ;, інші - замовник raquo ;, а треті - замовник-забудовник raquo ;. Так, відповідно до статті 1 Містобудівного кодексу РФ забудовником є ??фізична або юридична особа, що забезпечує на належному йому земельній ділянці будівництво, реконструкцію, капітальний ремонт об'єктів капітального будівництва, а також виконання інженерних вишукувань, підготовку проектної документації для їх будівництва, реконструкції, капітального ремонту.
Замовник-забудовник укладає договір генерального підряду на будівництво об'єкта з підрядною організацією або бере на себе функції, властиві генпідрядної організації - зміст будівельного майданчика, постачання, координація виконання будівельних робіт на об'єкті і т.д.
Процес будівництва поступовий, і на кожній стадії замовнику відводяться відповідна роль і функції. Наведемо основні функції замовників з будівництва об'єктів:
) Будівництво об'єктів. При підготовці будівництва замовник здійснює функції з освоєння території та відведення земельної ділянки.
) Освоєння території і відведення земельної ділянки. При виконанні своїх функцій замовник здійснює також контроль і нагляд за ходом будівництва. Замовник може в окремих випадках доручити виконання своїх функцій з контролю та нагляду за будівництвом інженерної організації (інженеру), уклавши з нею відповідний договір згідно зі статтею 749 ГК РФ. Така організація буде технічним замовником. Технічний замовник, виконуючи функції контролю та нагляду за будівництвом, не має, зокрема, права розпоряджатися фінансовими та іншими ресурсами замовника-забудовника і вести облік капітальних витрат і джерел фінансування.
) Контроль і нагляд за ходом будівництва. У функції замовника входить також фінансування будівництва та ведення бухгалтерського обліку вироблених капітальних витрат. Організація-замовник на умовах, визначених у договорі, укладеному з інвестором, розпоряджається виділеними для будівництва об'єкта грошовими і матеріальними засобами інвестора і несе матеріальну та іншу передбачену чинним законодавством або договором відповідальн...
